Bei Trennung oder Scheidung stellt die Verteilung des gemeinsamen Vermögens, insbesondere einer gemeinsam erworbenen Immobilie, für viele Ehepaare eine große Herausforderung dar. Häufig wird der Miteigentumsanteil eines Ehegatten auf den anderen übertragen, um Zugewinnausgleichsforderungen zu erfüllen oder zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden. Doch dieser Schritt birgt steuerliche Fallstricke, die viele Paare übersehen.
Ein typisches Szenario aus der Praxis
Stellen wir uns folgendes Beispiel vor: Ein Ehepaar hat vor acht Jahren gemeinsam ein Haus erworben. Der Marktwert ist seitdem deutlich gestiegen. Nach der Trennung bleibt die Ehefrau mit den Kindern im Haus wohnen, während der Ehemann auszieht. Da das Haus stark an Wert gewonnen hat, wird der Zugewinnausgleich über eine Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils an die Ehefrau geregelt.
Hierbei wird ein wesentlicher Aspekt übersehen: Der Ehemann hat das Haus nach seinem Auszug nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Da die Übertragung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt, unterliegt sie der sogenannten Spekulationssteuer. Dies bedeutet, dass der Wertzuwachs des hälftigen Miteigentumsanteils zwischen dem Kauf und der Übertragung steuerpflichtig wird.
Warum fällt die Spekulationssteuer an?
Das Steuerprivileg des § 23 EStG greift nur dann, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das bedeutet, dass der ausziehende Ehegatte bei einer Übertragung seines Anteils auf den anderen Ehegatten in die Steuerfalle gerät, wenn er das Haus nicht mehr bewohnt hat.
In dem oben beschriebenen Fall hätte der Ehemann seinen Anteil steuerfrei übertragen können, wenn er die Immobilie auch nach der Trennung weiterhin als Zweitwohnung genutzt hätte. Da dies nicht der Fall war, wird der Wertzuwachs, also der Unterschied zwischen dem ursprünglichen Anschaffungswert und dem aktuellen Marktwert, versteuert.
Strategische Überlegungen zur Steuervermeidung
Um Steuerfallen zu vermeiden, sollten die folgenden Punkte berücksichtigt werden:
- Veräußerung nach der 10-Jahres-Frist: Der sicherste Weg, die Spekulationssteuer zu umgehen, besteht darin, die Immobilie erst nach Ablauf der zehnjährigen Frist zu verkaufen. Dann bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei, unabhängig von der Wohnnutzung.
- Verkauf im Jahr des Auszugs: Alternativ kann der Miteigentumsanteil im Jahr des Auszugs veräußert werden. Es reicht aus, dass die Immobilie zu einem Zeitpunkt in diesem Jahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hier ist schnelles Handeln gefragt, um die Steuerlast zu vermeiden.
- Nutzung der Immobilie als Zweitwohnung: Auch wenn der Ehegatte auszieht, kann die Immobilie als steuerliche Zweitwohnung gelten, wenn er sich zumindest gelegentlich dort aufhält. Dies erfordert jedoch eine ordnungsgemäße Anmeldung der Zweitwohnung.
- Unentgeltliche Übertragung: Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Schenkung des Miteigentumsanteils an den Ehepartner als unentgeltliche Übertragung behandelt werden. Dadurch entfällt die Spekulationssteuer, sofern die Übertragung nicht als Teil eines entgeltlichen Veräußerungsvorgangs gilt.
- Beratung durch Experten: Bei komplexen Vermögensauseinandersetzungen ist es ratsam, sowohl juristische als auch steuerliche Experten zurate zu ziehen, um eine optimale Lösung zu finden. Insbesondere sollte geklärt werden, ob eine Übertragung steuerfrei gestaltet werden kann, ohne dass ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft entsteht.
Fazit: Gute Planung vermeidet teure Fehler
Die steuerlichen Fallstricke bei der Übertragung von Immobilienanteilen im Rahmen einer Scheidung werden häufig unterschätzt. Es ist daher ratsam, frühzeitig Experten einzuschalten und die steuerlichen Konsequenzen einer geplanten Übertragung sorgfältig zu prüfen. Ein einfacher Fehler kann zu einer erheblichen Steuerlast führen, die im Nachhinein nicht mehr korrigiert werden kann.
Checkliste: Steuerfallen bei Übertragung des Eigenheims nach der Scheidung vermeiden
| Schritt | Maßnahme | Empfohlene Umsetzung |
|---|---|---|
| 1. Prüfung der 10-Jahres-Frist | Überprüfen, ob zwischen Erwerb und beabsichtigtem Verkauf mindestens 10 Jahre vergangen sind. | Notarielle Kaufverträge und Grundbuchauszüge prüfen |
| 2. Eigennutzung sicherstellen | Überprüfen, ob das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. | Ggf. Zweitwohnsitz anmelden |
| 3. Steuerliche Beratung einholen | Steuerberater hinzuziehen, um die steuerlichen Implikationen der geplanten Übertragung zu analysieren. | Frühzeitige Planung und Beratung |
| 4. Unentgeltliche Übertragung prüfen | Prüfen, ob eine Schenkung an den Ex-Partner möglich ist, um die Steuerpflicht zu vermeiden. | Regelungen im Zugewinnausgleich abstimmen |
| 5. Dokumentation aller Vereinbarungen | Alle Vereinbarungen notariell beurkunden und steuerliche Implikationen im Scheidungsfolgenvertrag festhalten. | Rechtliche Beratung hinzuziehen |
| 6. Alternativen abwägen | Prüfen, ob eine andere Nutzungskonstellation (z. B. Vermietung) steuerlich günstiger wäre. | Mögliche Umnutzungsstrategien analysieren |
Durch die Einhaltung dieser Schritte und eine sorgfältige Planung lassen sich viele steuerliche Überraschungen vermeiden. Eine rechtzeitige Abstimmung mit Steuer- und Finanzexperten sorgt dafür, dass die Scheidungsfolgen nicht nur emotional, sondern auch finanziell gut bewältigt werden.
