Frankfurt. Wie können Immobilienbesitzer ihr Vermögen steueroptimal an die nächste Generation weitergeben? Mit dieser Frage beschäftigte sich eine Fachveranstaltung zum Thema “Immobilien klug vererben”, die kürzlich unter der Leitung von Steuerexpertin Claudia Klümpen-Neusel stattfand. Henning Krischke, Abteilungsdirektor für Wealth Management bei der DZ PRIVATBANK S.A., moderierte die Veranstaltung, die Strategien zur Minimierung der Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien in den Fokus rückte.
“Anders als beim Betriebsvermögen gibt es keine originäre Vergünstigung für Privatvermögen”, betonte Klümpen-Neusel gleich zu Beginn. Daher sei es umso wichtiger, die vorhandenen Gestaltungsmöglichkeiten zu kennen und zu nutzen. Im Mittelpunkt standen dabei drei zentrale Strategien: das Nießbrauchsrecht, die Übernahme von Verbindlichkeiten und die Gestaltung mittels Personengesellschaften.
Als besonders wirkungsvoll stellte die Expertin das Nießbrauchsrecht vor. Bei einer Immobilienübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt behält der Schenker das Nutzungsrecht, während der Beschenkte bereits Eigentümer wird. “Das Nießbrauchsrecht ist eine richtig schöne Möglichkeit, den Wert der Schenkung zu reduzieren”, erläuterte Klümpen-Neusel. “Je jünger der Nießbrauchsberechtigte ist, desto höher fällt der Abzug aus. Bei einem 60-jährigen Nießbrauchsberechtigten kann man den Wert der Schenkung sogar um 50% reduzieren.”
Die Referentin wies jedoch auch auf eine wichtige Einschränkung hin: Verstirbt der Nießbrauchsberechtigte zu früh, kann das Finanzamt nachträglich eingreifen. Auf eine entsprechende Frage aus dem Publikum erklärte sie: “Wenn der Vater zu früh verstirbt, wird der Schenkungsfall neu aufgerollt. Der Wert des Nießbrauchsrechts wird auf Basis der tatsächlichen Lebensdauer neu bewertet, und der Schenkungssteuerbescheid wird rückwirkend vom Finanzamt korrigiert.”
Ein weiterer Schwerpunkt lag auf der steueroptimalen Gestaltung bei der Übernahme von Verbindlichkeiten. Anhand praktischer Beispiele zeigte Klümpen-Neusel, wie sich unterschiedliche Vereinbarungen zu Darlehen und Grundschulden auf die Steuerbelastung auswirken können. “Wirtschaftlich gleichwertige Gestaltungen können steuerlich zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen führen”, warnte sie. Besonders eindrücklich war ihr Beispiel zur Gestaltung des Nießbrauchsrechts bei bestehenden Darlehen: “Wenn das Nießbrauchsrecht wirklich genutzt wird, um die Bereicherung zu mindern, dann sollte der Vater die Verbindlichkeit auf seiner privaten Ebene belassen und privat diesen Darlehensvertrag weiterzahlen.”
Auch vor den Fallstricken des Nießbrauchsverzichts warnte die Expertin eindringlich: “Nießbrauchsverzicht führt zu einer Schenkung. Aber gehen Sie einen Schritt zurück und prüfen Sie, inwieweit sich das Nießbrauchsrecht früher überhaupt ausgewirkt hat.”
Als dritte Gestaltungsoption stellte Klümpen-Neusel Familienimmobiliengesellschaften vor. “Personengesellschaften bieten sich besonders an, weil die Übertragung grunderwerbsteuerlich vorteilhaft gestaltet werden kann”, erklärte sie. Dabei ging sie detailliert auf verschiedene Rechtsformen ein und erläuterte, wann eine GmbH & Co. KG oder eine reine Kommanditgesellschaft sinnvoll sein kann. Besonders wichtig sei die Frage, ob minderjährige Kinder beteiligt werden sollen und wie eine gewerbliche Prägung vermieden werden kann.
Henning Krischke betonte die Praxisrelevanz des Themas: “Die Nachfolgeplanung bei Immobilien betrifft viele unserer Kunden. Eine frühzeitige und durchdachte Strategie kann erhebliche steuerliche Vorteile bringen.”
Die steueroptimale Gestaltung der Immobiliennachfolge ist ein komplexes Thema, das für viele Eigentümer von großer Bedeutung ist. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer kann die finanzielle Belastung für die Erben erheblich erhöhen. Angesichts steigender Immobilienpreise und kontinuierlicher Anpassungen der gesetzlichen Regelungen wird das Thema in Zukunft noch wichtiger werden.
In der abschließenden Fragerunde wurden zahlreiche Detailfragen geklärt, etwa zur Bewertung von Immobilien für steuerliche Zwecke oder zu den Voraussetzungen für die Anerkennung als Betriebsvermögen. Die Teilnehmer zeigten sich beeindruckt von der Informationsdichte und praktischen Anwendbarkeit der vorgestellten Konzepte.
INFOKASTEN: Steueroptimierung bei Immobilien – Die wichtigsten Instrumente
- Nießbrauchsrecht: Kann den steuerpflichtigen Wert einer Immobilie um bis zu 50% reduzieren
- Übernahme von Verbindlichkeiten: Je nach Gestaltung als Gegenleistung oder als bereicherungsmindernde Belastung wirksam
- Familienimmobiliengesellschaften: Ermöglichen Verteilung auf mehrere Personen und können grunderwerbsteuerliche Vorteile bieten
- Betriebsvermögen: Unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. über 300 Wohnimmobilien) können Steuervergünstigungen von bis zu 100% erreicht werden
- Vorsicht bei: Nachträglicher Korrektur des Nießbrauchswerts, Nießbrauchsverzicht und gewerblicher Prägung von Personengesellschaften
