Web-Seminar klärt über rechtliche Fallstricke bei Praxismietverträgen auf – Rückbauverpflichtungen und Nachfolgeklauseln im Fokus
Ob Existenzgründung oder Praxisabgabe: Der Mietvertrag entscheidet oft über Erfolg oder Scheitern einer Arztpraxis. In einem IFFUN-Web-Seminar am 26. März 2026 zeigte Rechtsanwalt Christian Erbacher von der Kanzlei Lück und Petzold auf, welche Klauseln entscheidend sind – und wo die größten Risiken lauern.
Wenn das Kind schon im Brunnen liegt
„Die meisten Mandanten kontaktieren uns erst, wenn der Vertrag bereits unterschrieben ist”, erklärt Erbacher gleich zu Beginn des Online-Vortrags. Ein Fehler, der teuer werden kann. Denn anders als im Wohnungsmietrecht greift bei Gewerbemietverträgen kein sozialer Schutzgedanke. Nahezu alles ist verhandelbar – allerdings in beide Richtungen. Standardverträge aus dem Internet oder von Immobiliengesellschaften seien meist „aus Vermietersicht geschrieben” und für Heilberufler ungeeignet.
Besonders kritisch: das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB. Mietverträge mit einer Laufzeit über einem Jahr müssen schriftlich geschlossen werden – inklusive aller Nachträge. „Wenn bei Verlängerungsoptionen nicht handschriftlich unterschrieben wird, ist die Festlaufzeit kaputt”, warnt Erbacher. Auch müsse die Mietsache konkret definiert sein, idealerweise durch einen Grundriss als Anlage. Fehlt dieser, drohe Unwirksamkeit.
Rückbauverpflichtung: Das Milliarden-Risiko
Ein zentrales Thema des Seminars war die Rückbauverpflichtung – jener Punkt, über den nach Erbachers Erfahrung am häufigsten gestritten wird. „Wir hatten letztes Jahr eine Zahnarztpraxis mit 1.000 Euro netto pro Quadratmeter Rückbaukosten im Raum stehen”, berichtet er. Bei einer durchschnittlichen Praxisfläche summieren sich solche Beträge schnell auf sechsstellige Summen.
Das Problem: In den meisten Verträgen sei die Rückbauverpflichtung „unklar” formuliert. Erbachers Empfehlung: So konkret wie möglich regeln, was am Ende der Mietzeit zurückgebaut werden muss. Am besten unterscheide man zwischen „arztspezifischen Einbauten” – etwa Behandlungseinheiten oder Spezialleitungen – und dem Standard-Ausbau des Vermieters. „Je konkreter die Auflistung im Vertrag, desto weniger Streitpotenzial”, so der Anwalt. Der Idealfall sei ohnehin, sich ganz von der Rückbauverpflichtung zu befreien – realistisch sei das aber nur bei geringen Umbaumaßnahmen.
Nutzungsgenehmigung nicht vergessen
Ein weiterer oft unterschätzter Punkt: die baurechtliche Nutzungsgenehmigung. Erbacher rät dringend, sich vom Vermieter die Nutzung als Arztpraxis garantieren zu lassen – inklusive der entsprechenden Genehmigungen. „Wir haben Fälle am laufenden Band, bei denen diese Genehmigung fehlt”, sagt er. Das könne im schlimmsten Fall bedeuten, dass die Praxis dort nicht mehr betrieben werden darf. In Großstädten wie Hamburg würden Kommunen inzwischen sogar Nutzungsentschädigungen verlangen, wenn die Genehmigung fehle – die Miete steige dann drastisch.
Sonderkündigungsrechte: Flexibilität für den Worst Case
Mindestens ebenso wichtig seien Sonderkündigungsrechte für Berufsunfähigkeit, Tod, Wegzug oder den Verlust der ärztlichen Zulassung. „Heilberufler bringen ihre Person und Dienstleistung ein. Deshalb brauchen sie die Möglichkeit, sich bei unverschuldeten Ereignissen vom Vertrag zu lösen”, argumentiert Erbacher. Entscheidend sei aber auch hier: konkrete Formulierungen. Wer stellt die Berufsunfähigkeit fest? Ab welchem Grad greift das Kündigungsrecht? Wie lange bleibe Zeit zur Kündigung? „Steht das nicht konkret drin, streiten wir ewig darüber”, so der Anwalt.
Nachfolge-Klauseln schützen den Praxiswert
Ein Mietvertrag ohne Nachfolge- oder Übernahmeklauseln könne den Praxiswert „gegen null” treiben, warnte Erbacher. Schließlich sei die Immobilie oft unverzichtbar für die Praxis. Gerade mit Blick auf die zunehmenden Schwierigkeiten bei der Praxisabgabe – „wir haben auf einen Verkäufer 0,25 Käufer” – sei es existenziell, dass ein Nachfolger problemlos in den Mietvertrag einsteigen könne.
Ideal sei eine Regelung, bei der die Zustimmung des Vermieters „fingiert” werde. Das bedeute: Der Vermieter stimmt automatisch zu, es sei denn, es lägen triftige Gründe vor – etwa mangelnde Bonität des Nachfolgers. „Dann liegt die Beweislast beim Vermieter”, erklärt Erbacher. Eine für Mieter günstige Konstellation.
Hintergrund: Festlaufzeiten und Optionen
Standard in der Heilberufsbranche sind inzwischen Festlaufzeiten von zehn Jahren mit mehreren Verlängerungsoptionen (z. B. 4 x 5 Jahre), die nur der Mieter ziehen kann. So entstehen Gesamtlaufzeiten von bis zu 30 Jahren – jener Grenze, ab der Verträge wieder kündbar werden. Banken verlangten in der Regel mindestens zehn Jahre Restlaufzeit für eine Finanzierung.
Ausblick: Prävention statt Reparatur
Erbachers Appell an Finanzplaner und Berater: „Sprechen Sie die Themen frühzeitig an.” Statt einen fertigen Vertragsentwurf juristisch durchforsten zu lassen, sei es sinnvoller, im Vorfeld 20 bis 30 zentrale Punkte zu klären – von Kündigungsrechten über Nebenkostenregelungen bis hin zu Konkurrenzsschutz. Erst dann sollte ein individueller Vertrag erstellt werden. „Die meisten Streitigkeiten entstehen, weil Standardverträge verwendet werden, die nicht passen.”
Nächste Veranstaltung:
- Mai 2026: „Erfolgsfaktoren zur erfolgreichen Praxisabgabe aus steuerlicher Sicht” mit Steuerberater Florian Lutz Weber (IFFUN-Reihe)
