Steigende Mietpreise belasten viele Haushalte in deutschen Städten. Doch es gibt eine oft übersehene Möglichkeit, wie günstiger Wohnraum gesichert werden kann: durch die Vererbung von Mietverträgen. Für Finanz- und Nachfolgeplaner eröffnet dieses Thema neue Perspektiven, um Mandanten dabei zu unterstützen, finanzielle Vorteile optimal zu nutzen und rechtliche Risiken zu minimieren.
Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Rahmenbedingungen, zeigt praktische Ansätze und Beispiele und gibt eine strukturierte Anleitung, wie Finanz- und Nachfolgeplaner dieses Thema in der Beratung einsetzen können.
Mietverträge als Teil der Erbmasse
Viele Mandanten sind überrascht, dass Mietverträge gemäß § 564 BGB als Teil der Erbmasse behandelt werden. Neben klassischen Vermögenswerten wie Immobilien, Wertpapieren oder Bargeld wird auch das Mietverhältnis eines Verstorbenen an die Erben übertragen. Besonders bei Altverträgen, die deutlich niedrigere Mietkosten als aktuelle Marktmieten aufweisen, können erhebliche finanzielle Vorteile entstehen.
Vorteile von Bestandsmietverträgen
Ein entscheidender Vorteil älterer Mietverträge liegt in den deutlichen Kosteneinsparungen. In Städten wie München können diese Unterschiede bis zu 8 EUR pro Quadratmeter betragen. Bei einer 80 m² großen Wohnung entspricht dies einer jährlichen Ersparnis von über 7.600 EUR.
Weiterhin sind ältere Mietverträge häufig mieterfreundlicher gestaltet. Sie enthalten weniger Klauseln, die die Rechte des Vermieters ausweiten, und basieren stärker auf den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dies macht sie rechtssicherer und übersichtlicher. Auch der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen ist bei langjährigen Mietverhältnissen gestärkt, da diese vor Gericht häufig mehr Gewicht haben.
Praktische Beispiele aus der Beratung
Die Bedeutung vererbbarer Mietverträge zeigt sich besonders in konkreten Fällen.
Ein Beispiel: Familie Meyer erbt die Wohnung der verstorbenen Großmutter. Diese Wohnung, mit einem Mietvertrag aus den 1980er-Jahren, kostet 550 EUR monatlich, während vergleichbare Objekte in der Umgebung über 1.200 EUR kosten. Durch die Übernahme spart die Familie jährlich mehr als 7.800 EUR. Die Tochter der Familie, die selbst gerade auf Wohnungssuche ist, übernimmt den Mietvertrag und nutzt diese Möglichkeit, um ihre finanzielle Belastung zu reduzieren.
Ein weiteres Beispiel betrifft Frau Schneider, die seit drei Jahren bei ihrer pflegebedürftigen Mutter lebt. Nach dem Tod der Mutter hat Frau Schneider ein Eintrittsrecht gemäß § 563 BGB, da sie Teil des Haushalts war. Der Vermieter kann dies nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes anfechten, was in der Praxis selten vorkommt.
Manchmal möchten Erben den Mietvertrag nicht selbst nutzen, sondern durch Untervermietung anderen helfen. So auch Herr Weber, der die Wohnung seines Onkels erbt. Mit Zustimmung des Vermieters schließt er einen Untermietvertrag mit einem Freund ab, bleibt jedoch formal Hauptmieter. Dies bewahrt die günstigen Konditionen und erhält den Wohnraum für den Freund.
Relevanz für Finanz- und Nachfolgeplaner
Für Finanz- und Nachfolgeplaner bietet die Einbeziehung von Mietverträgen in die Beratung zahlreiche Vorteile. Mietverträge können erhebliche finanzielle Entlastungen für die Erben schaffen, insbesondere in Städten mit hohen Mietpreisen. Zudem können potenzielle rechtliche Risiken frühzeitig identifiziert und minimiert werden, etwa durch die Dokumentation von Haushaltsführung oder durch Absprachen mit Vermietern.
Die Einbindung dieses Themas in die Nachfolgeplanung zeigt Mandanten, dass auch weniger offensichtliche Vermögenswerte berücksichtigt werden. Dies stärkt das Vertrauen und die Bindung zwischen Berater und Mandant.
Wichtige rechtliche Aspekte
Es gibt einige zentrale Punkte, die Finanz- und Nachfolgeplaner im Blick haben sollten.
Eintrittsrechte spielen eine entscheidende Rolle. Wer mit dem ursprünglichen Mieter zusammengelebt hat, kann den Mietvertrag übernehmen, wenn eine gemeinsame Haushaltsführung nachweisbar ist. Dazu gehören etwa Nachweise über gemeinsame Anschaffungen, eine Haushaltskasse oder andere Dokumentationen.
Vermieter haben unter bestimmten Bedingungen ein Sonderkündigungsrecht. Dies muss jedoch innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes geltend gemacht werden. Gleichzeitig müssen sich Erben innerhalb eines Monats entscheiden, ob sie den Mietvertrag übernehmen möchten.
Für Erben, die den Mietvertrag nicht fortführen möchten, ist es wichtig, die Kündigungsfrist einzuhalten, um mögliche Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Empfehlungen für die Beratung
Frühzeitige Planung ist entscheidend. Finanz- und Nachfolgeplaner sollten Mandanten dazu ermutigen, potenzielle Eintrittsrechte und die Bedingungen ihres Mietvertrags zu prüfen. Eine rechtssichere Dokumentation, etwa durch Nachweise gemeinsamer Haushaltsführung oder Vereinbarungen mit Vermietern, kann im Ernstfall ausschlaggebend sein.
Weiterhin sollten Berater die Integrationsmöglichkeiten von Mietverträgen in die Gesamtstrategie der Nachfolgeplanung aufzeigen. Dies schafft nicht nur finanzielle Vorteile, sondern sorgt auch für eine ganzheitliche und vorausschauende Beratung.
Checkliste: Optimale Nutzung eines vererbten Mietvertrags
Prüfen Sie den Mietvertrag: Klären Sie, ob der Mietvertrag Teil der Erbmasse ist. Dazu gehört auch die Überprüfung der Mietkonditionen und eventueller Klauseln.
Entscheiden Sie über die Fortführung: Die Frist beträgt einen Monat ab Kenntnis des Todesfalls. Überlegen Sie, ob der Vertrag übernommen oder gekündigt werden soll.
Kommunizieren Sie mit dem Vermieter: Informieren Sie den Vermieter frühzeitig über Ihre Entscheidung und klären Sie, ob eine Zustimmung für die Übernahme erforderlich ist.
Sichern Sie Nachweise: Dokumentieren Sie gemeinsame Haushaltsführung, etwa durch Belege für Anschaffungen oder schriftliche Vereinbarungen.
Berücksichtigen Sie Untervermietung: Falls Sie die Wohnung nicht selbst nutzen möchten, prüfen Sie, ob eine rechtssichere Untervermietung möglich ist.
Integrieren Sie das Thema in die Nachfolgeplanung: Sehen Sie Mietverträge als einen Teil der Gesamtstrategie, um finanzielle Vorteile für Ihre Mandanten zu schaffen.
Mit einer vorausschauenden Beratung können Finanz- und Nachfolgeplaner Mandanten dabei unterstützen, finanzielle Ressourcen besser zu nutzen und langfristig abgesicherten Wohnraum zu schaffen. Mietverträge sind ein oft übersehener, aber wertvoller Bestandteil der Erbmasse – und eine Chance, die nicht ungenutzt bleiben sollte.
