Experten beleuchten grenzüberschreitende Investments und steuerliche Fallstricke
Die Investition in eine italienische Ferienimmobilie kann attraktiv sein, birgt jedoch zahlreiche rechtliche und steuerliche Herausforderungen. Dies war das zentrale Thema der Veranstaltung „Grenzüberschreitend investieren – Italien: Durchblicken im Steuerdschungel“, die von Henning Krischke moderiert wurde. Steuer- und Rechtsexperten der renommierten Kanzlei forvis mazars gaben Einblicke in zivil- und steuerrechtliche Besonderheiten sowie Fallstricke beim Kauf, der Vermietung und Vererbung italienischer Immobilien.
Immobilienerwerb: Unterschiede zwischen Deutschland und Italien
René Udwari, Spezialist für Gesellschafts- und Stiftungsrecht, erläuterte zunächst die erheblichen Unterschiede zwischen dem deutschen und italienischen Immobilienrecht. Während Deutschland über ein detailliertes Grundbuchsystem verfügt, basiert die italienische Praxis auf einem Liegenschaftsregister, das nach Eigentümern und nicht nach Grundstücken geordnet ist. „Eine gründliche Prüfung vor dem Kauf ist unerlässlich, da bestimmte Belastungen einer Immobilie nicht zwingend im Register auftauchen“, betonte Udwari. Zudem ist der Immobilienerwerb in Italien bereits mit der Vertragsunterzeichnung rechtskräftig – eine Besonderheit, die deutsche Käufer überraschen dürfte.
Ein weiteres Hindernis stellt die Beantragung einer italienischen Steuernummer (Codice Fiscale) dar, ohne die kaum Transaktionen durchgeführt werden können. „Ohne diese Nummer können Sie nicht einmal eine Opernkarte online erwerben“, so Udwari augenzwinkernd.
Vermietung: Steuerliche Hürden und Mietrechtliche Besonderheiten
Die Veranstaltung beleuchtete auch die steuerlichen Auswirkungen einer Vermietung. Francoise Dammertz, Steuerrechtsexpertin, erklärte die Unterschiede zwischen deutscher und italienischer Besteuerung: „Während Deutschland ein weltweit geltendes Einkommensbesteuerungsprinzip verfolgt, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen mit Italien, dass Mieteinnahmen ausschließlich in Italien besteuert werden.“ Dabei können Vermieter zwischen einer Pauschalbesteuerung von 21 % oder einer progressiven Steuer mit einem Höchstsatz von 43 % wählen.
Auch das Mietrecht weicht von deutschen Gepflogenheiten ab. In Italien sind Mietverträge in der Regel auf vier Jahre befristet und können einmalig verlängert werden. Darüber hinaus müssen Vermieter ihre Mietverträge innerhalb von 30 Tagen beim Finanzamt registrieren, andernfalls drohen Bußgelder.
Erben und Schenken: Steuerliche Vorteile in Italien
Ein weiterer zentraler Punkt der Diskussion war das Erbrecht. „Wer sich mit italienischem Recht nicht auskennt, kann böse Überraschungen erleben“, warnte Dammertz. Ohne testamentarische Regelung wird die Erbfolge nach italienischem Recht bestimmt. Zudem kennt Italien kein gemeinschaftliches Testament, wie es in Deutschland üblich ist.
Steuerlich zeigt sich Italien hingegen vorteilhafter: Während in Deutschland Schenkungen unter Ehepartnern ab 500.000 Euro steuerpflichtig sind, liegt die Freigrenze in Italien bei einer Million Euro – mit lediglich vier Prozent Steuer auf Beträge darüber.
Fazit und Ausblick: Komplexität erfordert Beratung
Die Veranstaltung verdeutlichte, dass der Immobilienerwerb in Italien weit mehr als nur eine Formalität ist. Die Experten rieten dringend dazu, vor jeder Investition eine umfassende steuerliche und rechtliche Beratung einzuholen. „Italien lockt mit Sonne und Dolce Vita, aber die steuerlichen und rechtlichen Fallstricke sollten nicht unterschätzt werden“, resümierte Henning Krischke.
