Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien in Deutschland 2024 – Chancen und Herausforderungen

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt steht im Jahr 2024 vor bedeutenden Veränderungen, die weitreichende Implikationen für Finanz- und Nachfolgeplaner haben. Die Kombination aus einer gesunkenen Neubautätigkeit, steigenden Mieten und einem sich wandelnden Zinsumfeld bietet sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Dieser Beitrag beleuchtet die wichtigsten Trends und gibt konkrete Handlungsempfehlungen für Finanz- und Nachfolgeplaner, die ihre Kunden optimal auf diese Veränderungen vorbereiten möchten.

1. Das makroökonomische Umfeld – Zinssenkungen und Inflation

Im Jahr 2024 sehen wir eine weitere Lockerung der Geldpolitik in Europa. Nach zwei Zinssenkungen von je 25 Basispunkten im laufenden Jahr und einer weiteren Senkung, die für Dezember erwartet wird, hat sich das Zinsumfeld deutlich entspannt. Für Immobilieninvestoren bedeutet dies potenziell geringere Finanzierungskosten, was sich positiv auf die Renditeerwartungen auswirken könnte.

Doch Zinssenkungen sind nur ein Teil der Geschichte. Die Inflation bleibt ein entscheidender Faktor. Mit 1,9 % lag die Inflation im August 2024 nahe dem Zielwert der Europäischen Zentralbank (EZB), was den Handlungsspielraum für zukünftige Zinsentscheidungen beeinflusst. Für Finanzplaner ist es daher wichtig, die Inflationsentwicklung im Blick zu behalten, da sie unmittelbare Auswirkungen auf die Realrenditen von Immobilieninvestitionen haben kann.

Praxisbeispiel: Ein Finanzplaner, der für einen Kunden eine langfristige Immobilienfinanzierung plant, sollte den Einfluss künftiger Zinsentwicklungen genau berücksichtigen. Eine Umschuldung zu einem Zeitpunkt niedriger Zinsen könnte erhebliche Einsparungen ermöglichen, was die Rentabilität einer Investition steigert.

2. Die aktuelle Marktstimmung – Wohnimmobilien im Aufwind

Die Stimmung am Immobilienmarkt, gemessen am sogenannten „Wohnklima“, hat sich seit Anfang 2024 deutlich verbessert. Bereits im Frühjahr 2023 zeigten zwei Drittel der Marktteilnehmer wieder Optimismus bezüglich der Wohnimmobilienmärkte. Diese positive Marktentwicklung wird durch eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, besonders in städtischen Gebieten und Wachstumsregionen, gestützt.

Relevanz für die Nachfolgeplanung: Nachfolgeplaner, die sich auf die strategische Vermögensübertragung konzentrieren, sollten die positive Marktentwicklung nutzen, um Kunden auf langfristige Immobilieninvestitionen hinzuweisen. Aufgrund des Wohnraummangels und der steigenden Mieten bieten Immobilien eine sichere Einkommensquelle, die auch über Generationen hinweg gesichert werden kann.

3. Wohnraummangel und Neubautätigkeit – Eine Herausforderung für Investoren

Der Wohnungsmarkt in Deutschland wird weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Besonders in Ballungsgebieten ist der Wohnraum knapp, was zu kontinuierlichen Mietsteigerungen führt. Die Neubautätigkeit in Deutschland befindet sich auf einem Tiefpunkt: Schätzungen zufolge werden im Jahr 2026 nur etwa 150.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Dies entspricht einem deutlichen Rückgang gegenüber den Vorjahren.

Dies stellt eine doppelte Herausforderung für Finanzplaner dar: Einerseits könnten steigende Mieten die Attraktivität von Investitionen in Mietwohnungen erhöhen, andererseits werden Bestandsimmobilien immer teurer, was die Einstiegskosten für Investoren erhöht.

Praxisbeispiel: In stark nachgefragten Metropolen wie München oder Berlin steigen die Mieten weiterhin stark an. Ein Finanzplaner, der für einen Kunden einen langfristigen Mietvertrag aushandelt, sollte sicherstellen, dass der Vertrag Klauseln enthält, die jährliche Preisanpassungen ermöglichen, um mit dem Markt mitzuhalten.

4. Preisentwicklungen bei Bestandsimmobilien – Ein zweischneidiges Schwert

Eine der interessantesten Entwicklungen im Jahr 2024 ist die Korrektur der Kaufpreisvervielfacher für Bestandsimmobilien, insbesondere für Mehrfamilienhäuser. In den großen A-Städten, wie München oder Hamburg, sind die Vervielfacher um bis zu 8 Faktoren gefallen. In B-, C- und D-Städten lag der Rückgang bei etwa 5 Faktoren. Diese Preisrückgänge sind vor allem auf den raschen Zinsanstieg und die verschärften Anforderungen an energetische Sanierungen zurückzuführen.

Für Nachfolgeplaner, die langfristige Strategien für den Vermögensaufbau ihrer Kunden entwickeln, bietet sich hier eine interessante Möglichkeit. Durch die geringeren Kaufpreise könnten Investoren Bestandsimmobilien zu attraktiven Konditionen erwerben, die langfristig durch Mietsteigerungen profitieren.

Rechtlicher Hinweis: Käufer von Bestandsimmobilien sollten die gesetzlichen Anforderungen an energetische Sanierungen genau beachten, da diese Kosten in den nächsten Jahren erheblich steigen könnten. Hier kann ein Nachfolgeplaner beratend zur Seite stehen und auf mögliche staatliche Förderungen hinweisen.

5. Stabile Nachfrage trotz Unsicherheiten

Trotz der Herausforderungen durch sinkende Neubautätigkeit und steigende Sanierungsanforderungen bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien stabil. In vielen Städten stehen nur noch wenige Wohnungen leer, und die Fluktuationsrate am Mietmarkt ist historisch niedrig. Dies zeigt, dass Mieter zunehmend langfristige Mietverhältnisse suchen, was für Investoren eine stabile Einkommensquelle bietet.

Finanz- und Nachfolgeplaner sollten diese Entwicklungen in ihre Strategien einbeziehen und ihre Kunden über die Chancen aufklären, die sich aus der Stabilität des Mietmarktes ergeben.

6. Zukunftstrends – Serielles Bauen und ESG-Kriterien

Eine der vielversprechendsten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt ist der Trend zum seriellen und modularen Bauen. Diese Bauweise ermöglicht es, Wohnraum schneller und kostengünstiger zu schaffen, was in Zeiten des Wohnraummangels besonders attraktiv ist. Zudem spielt das Thema ESG (Environmental, Social, Governance) eine immer wichtigere Rolle, insbesondere bei institutionellen Investoren. Holzbauten, Kitas, Schulen und Seniorenwohnen gehören zu den wachstumsstarken Assetklassen, die Investoren im Auge behalten sollten.

Nachfolgeplaner sollten ihren Kunden frühzeitig raten, in nachhaltige Projekte zu investieren, die sowohl ökologische als auch soziale Kriterien erfüllen. Dies kann nicht nur steuerliche Vorteile bringen, sondern auch langfristig eine höhere Wertsteigerung sichern.

7. Marktchancen und Handlungsempfehlungen

Zusammengefasst bietet der deutsche Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2024 zahlreiche Chancen für Investoren, die bereit sind, sich auf die neuen Marktbedingungen einzustellen. Finanz- und Nachfolgeplaner sollten ihren Kunden zu einem diversifizierten Ansatz raten, der sowohl in Bestandsimmobilien als auch in Neubauprojekte investiert.

Langfristige Empfehlungen:

• Zinsentwicklung: Berücksichtigen Sie künftige Zinssenkungen und deren Auswirkungen auf Immobilienfinanzierungen.
• Mietwachstum: Achten Sie auf regionale Unterschiede bei Mietsteigerungen, um Standorte mit besonders hohem Potenzial zu identifizieren.
• Energieeffizienz: Prüfen Sie Bestandsimmobilien auf energetische Sanierungsanforderungen, um unvorhergesehene Kosten zu vermeiden.
• Nachhaltigkeit: Investieren Sie in ESG-konforme Projekte, um von staatlichen Förderungen und langfristigen Wertsteigerungen zu profitieren.

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Anhang: Praktische Checkliste für Finanz- und Nachfolgeplaner

Schritt	Beschreibung	Rechtliche Quelle / Information
Zinsentwicklung beobachten	Regelmäßige Überprüfung der EZB-Zinsentscheidungen und deren Auswirkungen auf die Finanzierung.	EZB
Inflationsentwicklung einbeziehen	Überwachung der Inflationsrate und Anpassung der Anlagestrategien.	Statistisches Bundesamt, EZB
Mietpreissteigerungen analysieren	Regionale Mietpreisanalysen durchführen, um Investitionschancen zu identifizieren.	Mietspiegel.de
Energetische Sanierungen planen	Berücksichtigung künftiger Sanierungsanforderungen und möglicher Fördermittel.	Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Förderprogramme nutzen	Nutzung von staatlichen Förderprogrammen zur Finanzierung und Sanierung von Immobilien.	KfW, Bafa.de
Serielles Bauen in Erwägung ziehen	Prüfung von kostengünstigen Bauprojekten mit modularen Bauweisen.	lokale Bauämter, Fördermittel