Die steuerliche Gestaltung beim Immobilienbesitz von Ehegatten ist ein oft unterschätztes, zugleich aber hocheffektives Instrument der Vermögensstrukturierung. Gerade bei vermieteten Wohnimmobilien bietet sich die sogenannte „Ehegattenschaukel“ als legale, praxisbewährte und mehrfach nutzbare Strategie an, um steuerliche Abschreibungsvolumina zu erhöhen, Veräußerungsgewinne steuerfrei zu realisieren und gleichzeitig grunderwerbsteuerliche sowie schenkungsteuerliche Risiken zu vermeiden. Der folgende Beitrag beleuchtet Aufbau, Rechtsgrundlagen, Anwendungsvarianten und steuerliche Fallstricke dieser Gestaltung – und liefert praxisorientierte Hinweise für Finanz- und Nachfolgeplaner.
1. Ausgangslage: Immobilienbesitz in der Ehe steuerlich gestalten
Besteuerung vermieteter Immobilien im Privatvermögen
Ehepaare, die Immobilien erwerben und im Privatvermögen halten, generieren typischerweise Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese unterliegen der Einkommensteuer. Relevante steuerliche Komponenten sind:
- Abschreibung (AfA): i. d. R. linear mit 2 % p. a. auf den Gebäudeanteil (i.d.R. 80 % des Kaufpreises).
- Veräußerung nach 10 Jahren: steuerfrei gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
- Grunderwerbsteuer: i. d. R. 3,5–6,5 % beim Kauf; entfällt zwischen Ehegatten nach § 3 Nr. 4 GrEStG.
Zielkonflikt zwischen steuerlicher Abschreibung und Werterhalt
Mit zunehmender Haltedauer sinkt der steuerliche Abschreibungswert, während der tatsächliche Marktwert der Immobilie meist steigt. Nach Ablauf der 10-Jahresfrist kann eine strategische Reaktivierung des AfA-Volumens durch internen Verkauf sinnvoll sein – hier setzt die Ehegattenschaukel an.
2. Die klassische Ehegattenschaukel: Konzeption und Ablauf
Prinzip: Steuerfreier Verkauf – neue AfA – keine GrESt
Die Ehegattenschaukel bezeichnet den steuerfreien Verkauf einer vermieteten Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist an den Ehepartner, um dadurch neue Abschreibungsgrundlagen zu schaffen. Das zugrunde liegende Prinzip basiert auf drei Säulen:
- Veräußerungsgewinn steuerfrei nach § 23 EStG
- Abschreibung beginnt beim Käufer neu
- Grunderwerbsteuerfreiheit gem. § 3 Nr. 4 GrEStG
Typischer Ablauf
- Ehegatte A hält vermietete Immobilie länger als 10 Jahre.
- Verkauf an Ehegatten B zu marktgerechtem Preis.
- Zahlung erfolgt ggf. über gestundete Kaufpreisforderung.
- B aktiviert Immobilie zum vollen Verkehrswert und beginnt neue AfA.
- Nach weiteren 10 Jahren kann erneut verkauft werden (ggf. an A zurück).
3. Varianten der Gestaltung: Direktverkauf, Tausch, GbR-Lösungen
Variante A: Direkter Verkauf einzelner Objekte
Ein Partner verkauft eine Immobilie an den anderen. Vorteil: einfache Umsetzung. Nachteil: hohe Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 % des Kaufpreises).
Variante B: Gegenseitiger Tausch von Immobilien
Wenn beide Partner Eigentümer separater Immobilien sind, kann ein gegenseitiger Verkauf erfolgen. Vorteil: kein Gestaltungsmissbrauch, da wirtschaftlicher Eigentumswechsel vorliegt.
Variante C: Immobilien-GbR als Halterstruktur
Gründung einer Ehegatten-GbR mit flexiblen Beteiligungsquoten (z. B. 99:1 oder 100:0). Vorteile:
- Verkauf erfolgt über GbR-Anteile, nicht die Immobilie selbst.
- Keine Grundbuchkosten beim Anteilstausch.
- Kein Auslösen von GrESt, Schenkungsteuer oder Veräußerungsgewinn.
- Gestaltungsspielraum bei Zinsmodellen durch gestundete Kaufpreisforderung.
Beispiel: 10-Millionen-Euro-Objekt in der GbR
Verkauf von 100 % der GbR-Anteile zwischen Ehegatten bei marktgerechter Kaufpreisbewertung und anschließender Verzinsung der Kaufpreisforderung. Zinsen sind bei Erwerber (bis 45 %) abzugsfähig, beim Veräußerer nur mit 25 % zu versteuern (KapESt).
4. Steuerliche, rechtliche und finanzielle Implikationen
Einkommensteuer
- Veräußerung nach 10 Jahren steuerfrei
- Neustart der AfA beim Erwerber
- Zinsgestaltung als steuerliches Gestaltungselement
Schenkungsteuer
- Keine Schenkung, da entgeltlicher Verkauf
- Marktgerechter Preis erforderlich (z. B. durch Sachverständigengutachten)
Grunderwerbsteuer
- Entfällt bei Ehegatten gem. § 3 Nr. 4 GrEStG
- Bei GbR-Anteilskauf keine GrESt-Auslösung bei Einhaltung der Haltefristen
Compliance: Dokumentationspflichten und Prüfungssicherheit
- Vertragliche Nachweise der Kaufpreisvereinbarung
- Zahlungsnachweis oder Stundungsvertrag
- Klarer wirtschaftlicher Eigentumsübergang
- Beachtung der §§ 42 AO (Missbrauchsverbot)
5. Risikoabwägung und Grenzen der Gestaltung
Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO
Wenn Immobilien im hälftigen Eigentum stehen und quasi nur intern „getauscht“ werden, ohne wirtschaftlichen Mehrwert, kann das Finanzamt eine steuerliche Anerkennung verweigern.
Wirtschaftliche Disparität
Einseitige Verkäufe (z. B. bei 100:0-Struktur) können zu ungleichen Vermögensverhältnissen in der Ehe führen – mit Auswirkungen auf Zugewinnausgleich und Erbfolge.
Finanzierungs- und Bonitätsfragen
- Kaufpreisfinanzierung muss gesichert sein
- Rückforderungsrisiken bei Scheidung oder Tod
6. Handlungsempfehlungen für die Beratungspraxis
- Frühzeitige Planung – mindestens 12 Monate vor Ablauf der 10-Jahresfrist.
- Bewertung durch neutralen Sachverständigen zur Dokumentation des Verkehrswerts.
- Gründung einer Ehegatten-GbR bei mehreren Objekten mit flexibler Beteiligung.
- Gestaltung der Kaufpreisforderung (z. B. langfristige Stundung, Zinsmodell).
- Keine identischen Objektverkäufe im hälftigen Eigentum (Verdacht auf Missbrauch).
- Dokumentation steuerlicher Motive und wirtschaftlicher Beweggründe.
- Prüfung der Auswirkungen auf Erbfolge, Pflichtteilsansprüche und Zugewinnausgleich.
- Compliance-gerechte Vertragsgestaltung (Kaufvertrag, Zahlungsvereinbarung).
- Prüfung durch spezialisierten Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht.
- Interne Abstimmung mit Finanz- und Nachfolgeplanung (z. B. bei Testamentsvollzug).
Anhang A: Tabelle „Handlungsschritte“
| Schritt | Beschreibung |
|---|---|
| 1 | Überprüfung der Spekulationsfrist (mind. 10 Jahre) |
| 2 | Verkehrswertgutachten erstellen lassen |
| 3 | Vertragskonzeption (Kaufvertrag, Stundungsmodell) |
| 4 | Gründung einer Ehegatten-GbR prüfen |
| 5 | Analyse der AfA-Wirkung und Steuereinsparung |
| 6 | Kaufpreisforderung zinsgestützt gestalten |
| 7 | Prüfung auf Gestaltungsmissbrauch |
| 8 | Beurkundung und Eintragung/Übertragung GbR-Anteile |
| 9 | Dokumentation für Finanzamt und ggf. Steuerprüfung |
| 10 | Integration in Nachfolge- oder Testamentsplanung |
Anhang B: Tabelle „Rechtliche Quellen“
| Thema | Rechtsnorm / Fundstelle |
|---|---|
| Veräußerungsgewinn | § 23 EStG |
| Grunderwerbsteuerfreiheit | § 3 Nr. 4 GrEStG |
| Schenkungsteuerfreiheit | § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG |
| Abschreibung (AfA) | § 7 Abs. 4 EStG |
| Gestaltungsmissbrauch | § 42 AO |
| GbR-Rechtsrahmen | §§ 705 ff. BGB |
Anhang C: Praxisimplikationen
- Die Ehegattenschaukel ist ein effektives Mittel zur Steueroptimierung bei Immobilien im Privatvermögen.
- In Kombination mit einer GbR-Struktur lassen sich Notar- und Grundbuchkosten sowie steuerliche Nachteile reduzieren.
- Eine saubere rechtliche Gestaltung ist Voraussetzung für die Anerkennung durch die Finanzbehörden.
- Zinsmodelle im Kaufpreis können zusätzliche steuerliche Vorteile bringen, müssen aber sorgfältig dokumentiert werden.
- Die Strategie eignet sich vor allem für vermögende Ehepaare mit langfristiger Immobilienplanung.
