Für Vermieter und Eigentümer von Immobilien zur Kapitalanlage stellt sich regelmäßig die Frage nach der korrekten steuerlichen Behandlung verschiedener Anlageformen, die im Kontext ihrer Vermietungsobjekten stehen. Insbesondere bei Bausparverträgen und Wertpapierdepots, die für Finanzierungszwecke oder als Sicherheit dienen, herrscht häufig Unsicherheit über die steuerliche Einordnung der daraus resultierenden Erträge. Dieser Beitrag beleuchtet die unterschiedlichen steuerrechtlichen Beurteilungen und gibt praxisnahe Hinweise für die Gestaltung.
Der wirtschaftliche Zusammenhang entscheidet
Bei der steuerlichen Zuordnung von Kapitalerträgen zu einer bestimmten Einkunftsart spielt der wirtschaftliche Zusammenhang eine entscheidende Rolle. Nicht immer ist die Abgrenzung eindeutig, was in der Praxis zu Unsicherheiten führen kann. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) hat jedoch in mehreren Urteilen klare Leitlinien geschaffen.
Bausparverträge im Kontext von Vermietungsobjekten
Bei Bausparverträgen, die im Zusammenhang mit der Finanzierung eines Vermietungsobjekts abgeschlossen werden, gilt ein besonderes steuerliches Regime: Die Guthabenzinsen sind als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln und nicht als Kapitaleinkünfte.
Diese Einordnung basiert auf dem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen dem Bausparvertrag und dem Vermietungsobjekt. Der BFH hat in mehreren Grundsatzentscheidungen diese Sichtweise bestätigt und damit eine klare Linie gezogen.
Entscheidend ist dabei der Verwendungszweck des Bausparvertrages:
- Der Bausparvertrag wird explizit für die Finanzierung des Vermietungsobjekts abgeschlossen
- Das angesparte Kapital dient später direkt zur Tilgung des Immobiliendarlehens
- Die Zinsen sind zweckgebunden für die Immobilienfinanzierung
Diese spezifische Zweckbindung führt dazu, dass die Guthabenzinsen auch steuerlich dem Bereich der Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind. Die anfallenden Zuteilungszinsen auf dem Bausparvertrag werden damit nicht nach § 20 EStG als Kapitalerträge versteuert, sondern fließen in die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ein.
Wertpapierdepots als Sicherheit – ein anderer steuerlicher Ansatz
Im Gegensatz dazu gilt für Wertpapierdepots, die lediglich als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung dienen, eine abweichende steuerliche Beurteilung. Die Kapitalerträge aus solchen Depots – seien es Zinserträge, Ausschüttungen oder Kursgewinne – werden weiterhin als Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20 EStG behandelt.
Der BFH hat in seinem Urteil (VIII R 26/21) die klare Linie gezogen, dass eine “Verdrängung der Einkunftsart Kapitalvermögen durch die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung” nur eintritt, wenn ein hinreichend enger wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen beiden Tatbeständen besteht.
Bei einem als Sicherheit dienenden Wertpapierdepot fehlt dieser enge wirtschaftliche Zusammenhang aus folgenden Gründen:
- Die Erträge werden nicht zwangsläufig für die Finanzierung des Vermietungsobjekts verwendet
- Das Depot dient lediglich als Besicherung, nicht als direktes Finanzierungsmittel
- Die Kapitalerträge bleiben in ihrer wirtschaftlichen Substanz Erträge aus Kapitalvermögen
Der entscheidende Unterschied in der Praxis
Um die unterschiedliche steuerliche Behandlung noch deutlicher zu machen, lohnt ein detaillierter Blick auf die konkreten Unterschiede:
Bausparverträge: Direkte Finanzierungsfunktion
Bei Bausparverträgen steht die direkte Finanzierungsfunktion im Vordergrund. Sie werden gezielt abgeschlossen, um später das Bauspardarlehen für die Immobilienfinanzierung zu nutzen. Die Abschlussgebühren für solche Bausparverträge werden folgerichtig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anerkannt, wie der BFH bereits in seinem Grundsatzurteil (BFHE 116, 38, BStBl II 1975, 699) festgestellt hat.
Diese einheitliche steuerliche Betrachtung hat zur Folge, dass sowohl Kosten als auch Erträge im Zusammenhang mit dem Bausparvertrag der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind.
Wertpapierdepots: Besicherungsfunktion
Bei Wertpapierdepots, die als Sicherheit für Immobilienfinanzierungen dienen, liegt eine andere Konstellation vor. Hier fehlt der unmittelbare Finanzierungszweck. Das Depot dient lediglich als zusätzliche Sicherheit für die Bank, ohne dass die Erträge daraus unmittelbar für die Immobilienfinanzierung bestimmt sind.
Die Kapitalerträge aus einem solchen Depot behalten ihre Eigenständigkeit und werden weiterhin als Einkünfte aus Kapitalvermögen behandelt, für die der gesonderte Steuertarif nach § 32d EStG (Abgeltungsteuer) zur Anwendung kommt.
Praktische Bedeutung für die Besteuerung
Die unterschiedliche steuerliche Einordnung hat erhebliche praktische Auswirkungen:
Bei Bausparverträgen für Vermietungsobjekte:
- Die Guthabenzinsen werden zusammen mit den Mieteinnahmen dem individuellen Einkommensteuersatz unterworfen
- Der Sparerpauschbetrag kann nicht in Anspruch genommen werden
- Im Gegenzug sind die Abschlussgebühren als Werbungskosten absetzbar
- Die Erträge werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben
Bei Wertpapierdepots als Sicherheit:
- Die Kapitalerträge unterliegen der Abgeltungsteuer von 25% (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer)
- Der Sparerpauschbetrag kann genutzt werden
- Die Erträge werden in der Anlage KAP deklariert
- Die Depotkosten sind nicht als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung absetzbar
Gestaltungshinweise für die Praxis
Aus dieser unterschiedlichen steuerlichen Behandlung ergeben sich wichtige Hinweise für die praktische Gestaltung:
- Klare Zweckbestimmung dokumentieren: Bei Bausparverträgen sollte der Zusammenhang mit dem Vermietungsobjekt von Anfang an dokumentiert werden, um Diskussionen mit dem Finanzamt vorzubeugen.
- Steuerliche Effekte kalkulieren: Vor der Entscheidung für eine bestimmte Finanzierungsstruktur sollten die steuerlichen Auswirkungen kalkuliert werden. Je nach individuellem Steuersatz kann die Zuordnung zu Vermietungseinkünften günstiger oder ungünstiger sein als die Besteuerung mit Abgeltungsteuer.
- Portfoliostrukturen überdenken: Bei umfangreichen Immobilienportfolios lohnt es sich, unterschiedliche Sicherungskonzepte zu prüfen und deren steuerliche Auswirkungen zu vergleichen.
- Zeitliche Aspekte beachten: Der Zeitpunkt der Zuteilung eines Bausparvertrags kann erhebliche steuerliche Konsequenzen haben, weshalb die zeitliche Planung ein wichtiger Faktor ist.
- Vermeidung von Mischformen: Werden Bausparverträge sowohl für vermietete als auch für selbstgenutzte Immobilien verwendet, kann es zu komplizierten Aufteilungsfragen kommen, die nach Möglichkeit vermieden werden sollten.
Aktuelle Entwicklungen in der Rechtsprechung
In jüngerer Zeit hat der BFH seine Rechtsprechung zu wirtschaftlichen Zusammenhängen bei Finanzierungsinstrumenten weiter präzisiert. So hat er in einem Urteil vom 19. November 2024 (VIII R 26/21) entschieden, dass Ausgleichszahlungen aufgrund einer vorzeitigen Auflösung eines Zinsswaps, der im Zusammenhang mit der Finanzierung einer vermieteten Immobilie abgeschlossen wurde, keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darstellen.
Diese Entscheidung verdeutlicht, dass der BFH sehr differenziert zwischen verschiedenen Finanzierungsinstrumenten und deren wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermietungsobjekten unterscheidet. Die bloße Absicherung von Finanzierungsrisiken reicht demnach nicht aus, um eine Zuordnung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu begründen.
Fazit für die Praxis
Die steuerliche Behandlung von Bausparverträgen und Wertpapierdepots im Kontext von Vermietungsobjekten folgt klaren Grundsätzen, die auf dem wirtschaftlichen Zusammenhang basieren. Während Bausparverträge, die explizit der Immobilienfinanzierung dienen, in den Bereich der Vermietung und Verpachtung fallen, bleiben Kapitalerträge aus Wertpapierdepots, die nur als Sicherheit fungieren, Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Für Vermieter und ihre Berater ist es wichtig, diese Unterscheidung frühzeitig in ihre steuerliche Planung einzubeziehen und entsprechende Strukturen aufzusetzen. Die richtige Zuordnung spart nicht nur Diskussionen mit dem Finanzamt, sondern kann bei geschickter Gestaltung auch zu steuerlichen Vorteilen führen.
Checkliste: Steuerliche Behandlung von Finanzinstrumenten bei Vermietungsobjekten
| Kriterium | Bausparvertrag für Vermietungsobjekt | Wertpapierdepot als Sicherheit |
|---|---|---|
| Steuerliche Einordnung der Erträge | Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) | Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) |
| Anwendbarer Steuersatz | Individueller Einkommensteuersatz | Abgeltungsteuer (25% zzgl. SolZ und ggf. KiSt) |
| Sparerpauschbetrag anwendbar | Nein | Ja |
| Abschlussgebühren/Kosten absetzbar als | Werbungskosten bei V+V | Nicht absetzbar (seit 2009) |
| Angabe in der Steuererklärung | Anlage V | Anlage KAP |
| Nachweis für Finanzamt | Dokumentation des Finanzierungszwecks erforderlich | Reguläre Kapitalertragsbesteuerung |
Rechtliche Quellen:
- BFH-Urteil VIII R 26/21 vom 19.11.2024 zur Abgrenzung wirtschaftlicher Zusammenhänge
- BFH-Urteil (BFHE 116, 38, BStBl II 1975, 699) zu Abschlussgebühren für Bausparverträge
- § 20 EStG – Einkünfte aus Kapitalvermögen
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 3c Abs. 2 EStG – Wirtschaftlicher Zusammenhang mit steuerfreien Einnahmen
- § 32d EStG – Gesonderter Steuertarif für Einkünfte aus Kapitalvermögen
