BGH, 21. Januar 2026 – Az. VIII ZR 247/24
Eine Familie kauft ein Münchner Mietshaus, wandelt es in Eigentumswohnungen um, gründet eine Familien-GbR – und möchte schließlich eine Tochter einziehen lassen. Der Eigenbedarf ist real, die Absicht ehrlich. Trotzdem scheitert die Kündigung vor dem Bundesgerichtshof. Der Grund: die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB.[1][2]
Dieses Urteil ist für Finanz- und Nachfolgeplaner kein Randthema. Es zeigt, wie gesellschaftsrechtliche Gestaltungen unerwartete mietrechtliche Sperren auslösen – und warum eine vorweggenommene Erbfolge mit Immobilien immer auch mietrechtlich durchgecheckt werden muss.[4][6]
Was passiert ist – der Fall in drei Minuten
Ein Investor kauft 2021 ein Mehrfamilienhaus in München. Einer der Mieter wohnt bereits seit 2004 dort.[1] Der neue Eigentümer teilt das Haus in Wohnungseigentum auf und überträgt die Einheiten – noch vor der Grundbucheintragung – in eine Familien-GbR, bestehend aus ihm, seiner Frau und den zwei erwachsenen Kindern.[1][3]
Im Juli 2022 kündigt die GbR dem langjährigen Mieter. Grund: Die Tochter braucht die Wohnung für ihre Ausbildung.[1] Der Eigenbedarf ist unbestritten. Das Amtsgericht München gibt der Klage zunächst statt.[1] Das Landgericht München I dreht das Urteil um. Der BGH bestätigt: Die Kündigung ist unwirksam.[1][3]
Der Knackpunkt: Was ist eine „Veräußerung”?
§ 577a Abs. 1 BGB schützt Mieter, wenn folgende drei Schritte in dieser Reihenfolge eintreten:[3][5]
- Die Wohnung wird vermietet
- Sie wird in Wohnungseigentum umgewandelt
- Das Wohnungseigentum wird veräußert
Tritt dies ein, greift die Sperrfrist – und zwar für mindestens drei Jahre, in angespannten Wohnungsmärkten (Bayern, Berlin) bis zu zehn Jahre.[10][11]
Die Vermieterseite argumentierte: Eine Übertragung innerhalb der Familie sei kein echter Verkauf. Der BGH sah das anders.[3][6]
„Mit der Grundbucheintragung wechselte das Eigentum vom früheren Alleineigentümer auf einen anderen Rechtsträger – die Familien-GbR. Das ist eine Veräußerung.”[1][3]
Ob ein Kaufpreis floss oder nicht: irrelevant. Der Eigentümerwechsel im Grundbuch ist entscheidend.[1][4]
Warum das Familienprivileg nicht greift
§ 577a Abs. 1a Satz 2 BGB enthält eine Ausnahme vom Sperrfristtatbestand – wenn „Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören”.[5][7]
Das klingt wie eine Rettungsleine. Ist es aber nicht – jedenfalls nicht in dieser Konstellation.
Der BGH erklärt: Diese Ausnahme gehört zu § 577a Abs. 1a BGB – dem Tatbestand für den Erwerb durch Personengesellschaften ohne vorherige Umwandlung. Im vorliegenden Fall greift aber § 577a Abs. 1 BGB, weil die Wohnung erst in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und dann auf die GbR übertragen wurde.[5][6][7]
Einfach gesagt: Die Reihenfolge entscheidet. Wer erst teilt und dann überträgt, landet in § 577a Abs. 1 – und das Familienprivileg gilt dort nicht. Weder direkt noch analog.[5][6]
Der BGH lehnte auch eine sogenannte teleologische Reduktion ab, also eine einschränkende Auslegung zugunsten der Familie. Eine planwidrige Regelungslücke sei nicht erkennbar.[5][6]
Warum das Risiko durch die GbR sogar gestiegen ist
Das ist der zweite wichtige Aspekt des Urteils – und er ist für die Beratungspraxis besonders aufschlussreich.[1][4]
Vor der Übertragung war ein einziger Eigentümer Vermieter. Eigenbedarfskündigungen waren nur für ihn selbst oder seine engsten Angehörigen möglich.
Nach der Gründung der Familien-GbR konnte die Gesellschaft Eigenbedarf für vier Personen geltend machen: den früheren Alleineigentümer, seine Ehefrau und die zwei Kinder. Der Kreis der potenziellen Eigenbedarfspersonen hat sich verdoppelt – und damit auch das Kündigungsrisiko für den Mieter.[1][3][4]
Genau das soll § 577a BGB verhindern: eine nachträgliche Verschlechterung der mietrechtlichen Position des Mieters durch einen Eigentümerwechsel.[1][4][6]
Was das für Finanz- und Nachfolgeplaner bedeutet
Die Entscheidung hat praktische Konsequenzen für jede Beratung, in der Immobilien im Kontext von Familiengesellschaften stehen. Vier Fragen sollten künftig immer gestellt werden:
1. Besteht ein laufendes Mietverhältnis? Wenn ja, ist die mietrechtliche Ausgangslage vor jeder Übertragung zu klären.
2. Wurde oder wird das Objekt in Wohnungseigentum umgewandelt? Wenn ja, greift § 577a Abs. 1 BGB – nicht das schwächere Abs. 1a.
3. In welchem Bundesland liegt das Objekt? Bayern und Berlin kennen die zehnjährige Sperrfrist.[10][11] In Baden-Württemberg gilt aktuell eine Fünfjahresfrist.[11]
4. Welches Ziel verfolgt die Gestaltung? Soll eine GbR der Verwaltungsvereinfachung, der vorweggenommenen Erbfolge oder dem Mietermanagement dienen? Jedes dieser Ziele kann durch § 577a BGB für Jahre blockiert werden.[4][6]
Ein häufiges Missverständnis in der Praxis
Viele Mandanten – und mitunter auch Berater – gehen davon aus: „Wenn es in der Familie bleibt, ist es kein richtiger Verkauf.”
Das ist zivilrechtlich falsch. Die GbR ist seit der Reform durch das MoPeG zum 1. Januar 2024 eine eigenständige Rechtspersönlichkeit – sie ist rechtlich nicht identisch mit ihren Gesellschaftern.[15] Wer von einem Alleineigentümer auf eine GbR überträgt, überträgt auf einen anderen Rechtsträger. Grundbucheintragung ist Eigentumsübergang. Das ist Veräußerung – unabhängig von familiären Bindungen.[1][6]
Hinzu kommt ein weiteres, noch offenes Problem: Nach Inkrafttreten des MoPeG ist umstritten, ob eine GbR überhaupt noch Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen kann.[15] Ein Verfahren dazu liegt dem BGH bereits vor (Az. VIII ZR 292/25).[15] Wer heute eine Familien-GbR als Vermietungsstruktur plant, trägt also ein doppeltes Rechtsunsicherheitsrisiko.
Das Timing entscheidet
Ein zentraler Praxishinweis des Urteils: Für die Sperrfrist kommt es ausschließlich auf den dinglichen Vollzug im Grundbuch an – nicht auf den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung.[1][3]
Im Münchner Fall waren Teilungserklärung und Übertragungsvertrag Monate früher beurkundet worden. Für § 577a BGB zählte allein der 11. Februar 2022 – der Tag, an dem die Wohnungsgrundbücher angelegt und die GbR als Eigentümerin eingetragen wurde.[1]
Das bedeutet für die Planung: Wer eine Eigenbedarfskündigung perspektivisch offenhalten will, muss die Reihenfolge der Eintragungen bewusst steuern – oder auf eine Umwandlung vor Übertragung ganz verzichten.
Fazit: Gestaltung ja – aber mit mietrechtlichem Vorcheck
Das BGH-Urteil vom 21. Januar 2026 ist kein Angriff auf Familiengesellschaften. GbR-Strukturen für Immobilienvermögen bleiben sinnvoll – für Haftungstrennung, Erbschaftsteueroptimierung, vereinfachte Verwaltung.
Aber: Die gesellschaftsrechtliche Hülle schützt nicht vor mietrechtlichen Folgen. Eine Familien-GbR ist kein Freibrief für eine kurzfristig durchsetzbare Eigenbedarfskündigung – schon gar nicht in München oder Berlin mit zehnjähriger Sperrfrist.[10][11]
Der Grundsatz für die Beratungspraxis lautet deshalb: Erst mietrechtlich prüfen, dann gesellschaftsrechtlich gestalten.[4][6]
Wer vermietete Immobilien in eine Familiengesellschaft einbringt, ohne den mietrechtlichen Status der Objekte zu kennen, gestaltet auf einem rechtlich unsicheren Fundament. Das zeigt dieser Fall eindrücklich.
Anhang A – Handlungsschritte für die Beratungspraxis
| # | Handlungsschritt |
|---|---|
| 1 | Mietrechtliche Bestandsaufnahme vor jeder Eigentumsübertragung |
| 2 | Prüfung: Liegt eine Umwandlung in Wohnungseigentum vor oder ist eine geplant? |
| 3 | Bestimmung des anwendbaren Sperrfristtatbestands (§ 577a Abs. 1 oder Abs. 1a BGB) |
| 4 | Abfrage der geltenden Landesverordnung (3, 5 oder 10 Jahre) |
| 5 | Analyse des Kreises der Eigenbedarfspersonen vor und nach Übertragung |
| 6 | Prüfung der Reihenfolge: Übertragung vor oder nach Umwandlung? |
| 7 | Beratung über alternatives Gestaltungsmodell (z. B. Nießbrauchvorbehalt statt GbR) |
| 8 | Abstimmung mit Notar über Grundbuchzeitpunkte und deren Rechtsfolgen |
| 9 | Hinweis auf Rechtsunsicherheit durch MoPeG-Reform (Az. VIII ZR 292/25 BGH) |
| 10 | Dokumentation der Beratung und Risikohinweise im Beratungsprotokoll |
Anhang B – Rechtliche Quellen und Fundstellen
| Norm / Urteil | Inhalt |
|---|---|
| § 577a Abs. 1 BGB | Kündigungssperrfrist nach Umwandlung und Veräußerung |
| § 577a Abs. 1a BGB | Sperrfrist bei Erwerb durch Personenmehrheit ohne Umwandlung |
| § 577a Abs. 1a S. 2 BGB | Familienprivileg – Ausnahme für Familienangehörige |
| § 577a Abs. 2 BGB | Verlängerungsmöglichkeit auf bis zu 10 Jahre durch Landesrecht |
| § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB | Eigenbedarfskündigung (ordentliche Kündigung) |
| BGH, 21.01.2026 – VIII ZR 247/24 | Sperrfrist bei Familien-GbR nach Umwandlung, Leitsatzentscheidung |
| BGH, 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 | GbR-Eigenbedarf für Gesellschafter grundsätzlich zulässig |
| BGH, 21.03.2018 – VIII ZR 104/17 | Sperrfrist unabhängig von Umwandlungsabsicht bei GbR-Erwerb |
| BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24 | GmbH & Co. KG löst Sperrfrist § 577a Abs. 1a BGB nicht aus |
| BGH (anhängig) – VIII ZR 292/25 | Offene Frage: GbR-Eigenbedarf nach MoPeG-Reform |
| BayMiSchuV | Bayerische Mieterschutzverordnung – 10-jährige Sperrfrist |
| MoPeG (ab 01.01.2024) | Reform des Personengesellschaftsrechts, GbR als Rechtsträgerin |
Anhang C – Wichtigste Praxisimplikationen
1. Reihenfolge ist rechtsentscheidend Wer erst in Wohnungseigentum umwandelt und dann auf eine GbR überträgt, löst zwingend § 577a Abs. 1 BGB aus. Das Familienprivileg greift hier nicht.
2. Grundbuchdatum ist maßgeblich Notarielle Beurkundung schützt nicht. Entscheidend ist ausschließlich der Tag der Grundbucheintragung.
3. Angespannte Wohnungsmärkte sind Hochrisikozonen In Bayern und Berlin gilt die 10-Jahres-Sperrfrist flächendeckend. Eine Eigenbedarfskündigung kann dort bis zu einem Jahrzehnt blockiert sein.
4. MoPeG schafft zusätzliche Rechtsunsicherheit Ob GbR-Gesellschafter nach der Reform überhaupt noch Eigenbedarf geltend machen können, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt (BGH Az. VIII ZR 292/25).
5. Gesellschaftsrechtlich sinnvoll ≠ mietrechtlich problemfrei Familiengesellschaften für Immobilienvermögen können steuer- und erbrechtlich optimal sein – mietrechtlich können sie langjährige Sperren auslösen. Beide Ebenen müssen getrennt und gemeinsam bewertet werden
