Die Vermietung von Immobilien an Verwandte kann eine gute Möglichkeit sein, Steuern zu sparen. Insbesondere, wenn man als Elternteil eine Wohnung an ein Kind vermietet, das in einer anderen Stadt studiert oder eine eigene Wohnung benötigt, können durch geschickte steuerliche Gestaltung erhebliche Einsparungen erzielt werden. Allerdings gibt es hierbei einige Stolpersteine, die Vermieter beachten müssen, um nicht in die Steuerfalle zu tappen.
Im folgenden Beitrag beleuchten wir die häufigsten Fehler, die beim Vermieten an Verwandte begangen werden, und geben praxisnahe Tipps zur Vermeidung dieser Fallstricke.
Fehler 1: Kinder mietfrei wohnen lassen
Eine häufige Versuchung besteht darin, die Wohnung dem eigenen Kind mietfrei zur Verfügung zu stellen. Zwar mag dies im Familienkreis als nette Geste erscheinen, doch das Finanzamt sieht dies kritisch. Wenn ein Kind in einer von den Eltern gekauften Wohnung wohnt, muss dafür eine Miete gezahlt werden, um als steuerlich absetzbare Werbungskosten anerkannt zu werden.
Das Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass die Miete nicht aus dem Barunterhalt der Eltern gezahlt werden darf. Eine Möglichkeit besteht darin, dem Kind einen höheren Geldbetrag zu schenken, der dann für die Miete verwendet werden kann. Hierbei sind alle zehn Jahre bis zu 400.000 EUR steuerfrei. Es ist jedoch wichtig, dass die Mietzahlungen regelmäßig und monatlich erfolgen, da sonst der Werbungskostenabzug entfällt.
Fehler 2: Fehlender Mietvertrag
Egal, ob es sich um Verwandte oder Fremde handelt – ein Mietvertrag ist immer erforderlich. Auch bei der Vermietung an Familienmitglieder muss dieser alle rechtlichen Anforderungen erfüllen. Der Mietvertrag sollte unbefristet sein und alle relevanten Informationen enthalten, wie Mietpreis, Betriebskosten, Kündigungsfristen und Bankdaten für die Mietzahlungen. Ohne einen ordnungsgemäßen Mietvertrag prüft das Finanzamt den Fall häufig auf „Liebhaberei“, was bedeutet, dass keine Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen werden kann und der Werbungskostenabzug möglicherweise versagt wird.
Fehler 3: Zu wenig Miete verlangen
Es ist durchaus üblich, Verwandten einen Mietnachlass zu gewähren. Doch auch hier ist Vorsicht geboten. Das Finanzamt akzeptiert zwar einen Nachlass, jedoch nur, wenn dieser nicht mehr als 33 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Andernfalls wird geprüft, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt oder ob es sich um eine „Liebhaberei“ handelt.
Erst wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt werden, akzeptiert das Finanzamt den vollen Werbungskostenabzug ohne weitere Prüfung. Bei einem Mietnachlass von mehr als 50 Prozent müssen Vermieter die Werbungskosten für den entgeltlichen Teil der Vermietung aufteilen. Nur diese können dann steuerlich geltend gemacht werden.
Fehler 4: Ferienwohnung nicht auslasten
Ferienwohnungen sind für viele eine attraktive Einkommensquelle, doch nicht immer werden diese ausreichend vermietet. Wenn eine Ferienwohnung an Freunde und Verwandte statt an Fremde vermietet wird, kann dies als „Liebhaberei“ eingestuft werden, insbesondere wenn die Auslastung der Wohnung unter der ortsüblichen Auslastung liegt.
Das Finanzamt akzeptiert Verluste nur, solange die Auslastung der Ferienwohnung nicht mehr als 25 Prozent unter der durchschnittlichen Auslastung liegt. Bei einer geringeren Auslastung wird die Ferienwohnung als Liebhaberei eingestuft, was zur Folge hat, dass keine Werbungskosten mehr geltend gemacht werden können.
Fehler 5: Vorläufige Steuerbescheide ignorieren
Auch wenn der Steuerbescheid zunächst den vollen Werbungskostenabzug gewährt, ist es wichtig, diesen regelmäßig zu überprüfen. Oftmals wird der Bescheid „unter Vorbehalt“ erteilt, was bedeutet, dass dieser später noch geändert werden kann. Wenn sich herausstellt, dass mit der vermieteten Immobilie dauerhaft Verluste gemacht werden, wird diese als Liebhaberei eingestuft und die steuerlichen Vorteile aus den vergangenen Jahren müssen zurückgezahlt werden.
Praxisbeispiel
Angenommen, Sie vermieten eine Wohnung an Ihr Kind, das in einer anderen Stadt studiert. Die Miete für die Wohnung liegt bei 600 EUR pro Monat, wobei Sie einen Nachlass von 30 Prozent auf die ortsübliche Miete gewähren. In diesem Fall würde das Finanzamt den vollen Werbungskostenabzug anerkennen, wenn Ihr Kind mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete zahlt, also mindestens 400 EUR monatlich. Wenn Ihre Tochter jedoch nur 50 Prozent der Miete zahlt, könnte das Finanzamt eine Prüfung anstellen, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt.
Fazit
Die Vermietung an Verwandte bietet ein Potenzial zur Steuerersparnis, doch es ist entscheidend, die steuerlichen Anforderungen genau zu beachten. Der richtige Mietvertrag, die angemessene Miete sowie die Dokumentation der Zahlungen sind unerlässlich, um die steuerlichen Vorteile auch wirklich zu nutzen.
Checkliste: Fünf Fehler vermeiden
| Fehler | Was zu tun ist | Rechtliche Quellen |
|---|---|---|
| 1. Mietfrei vermieten | Monatliche Miete vereinbaren, keine Zahlungen aus dem Barunterhalt | BFH, Az. IX R 30/98 |
| 2. Fehlender Mietvertrag | Vollständigen Mietvertrag aufsetzen, unbefristet | Lohnsteuerhilfe Bayern, Tobias Gerauer |
| 3. Zu niedrige Miete | Mindestens 66% der ortsüblichen Miete verlangen | Eigentümerverband Haus & Grund |
| 4. Ferienwohnung nicht auslasten | Auslastung auf mindestens 75% der ortsüblichen Auslastung halten | BFH, Az. VIII R 12/04 |
| 5. Vorläufige Steuerbescheide ignorieren | Steuerbescheid regelmäßig prüfen und eventuelle Änderungen berücksichtigen | Bundesfinanzhof Entscheidungen |
Mit dieser Checkliste können Finanz- und Nachfolgeplaner ihre Mandanten dabei unterstützen, steuerliche Fallstricke zu vermeiden und ihre Vermietungsgestaltungen optimal zu nutzen.
