Die Immobilie in der eGbR – Ein unterschätztes Werkzeug in der Finanz- und Nachfolgeplanung

Mit der Reform des Personengesellschaftsrechts ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – jetzt auch in der eingetragenen Variante als eGbR – stärker in den Fokus geraten. Vor allem für Finanz- und Nachfolgeplaner eröffnet sie neue, praxisrelevante Spielräume in der Vermögensstrukturierung. Insbesondere Immobilien lassen sich so kosteneffizient, flexibel und generationenübergreifend planen.

Die eGbR als steuerlich und zivilrechtlich attraktive Hülle für Immobilien

Immobilien stellen in der privaten Vermögensstruktur häufig den größten Wertblock dar. Gleichzeitig ist ihre Übertragung mit rechtlichen und finanziellen Hürden verbunden – etwa mit hohen Notar- und Grundbuchkosten. Genau hier setzt die eGbR an:

• Gesellschaftsanteile statt Grundbuchumschreibungen: Durch die Einbringung einer Immobilie in eine eGbR kann deren spätere Weitergabe (z. B. im Rahmen einer Schenkung oder Erbfolge) über Gesellschaftsanteile erfolgen. Diese lassen sich formfrei übertragen – solange keine Immobilie selbst betroffen ist – und bedürfen nicht zwingend eines Notars.
• Erhebliche Kostenersparnis: Bei einem Objektwert von 1 Mio. € betragen die Notar- und Grundbuchkosten bei direkter Übertragung schnell über 5.000 €. Wird hingegen die eGbR als Halterin der Immobilie eingesetzt, reduziert sich der formelle Aufwand spürbar.

Praxis-Tipp: In Beratungsgesprächen können Sie Mandanten bereits vor einer anstehenden Erbschaft oder Schenkung für die Strukturierung über eine eGbR sensibilisieren – idealerweise gekoppelt mit einem durchdachten Gesellschaftsvertrag.

Das neue Gesellschaftsregister: Mehr Rechtssicherheit, mehr Gestaltungsspielraum

Seit dem 1. Januar 2024 ist mit dem MoPeG die Eintragung von GbRs in das Gesellschaftsregister möglich – und für bestimmte Vorgänge sogar verpflichtend. Die eingetragene GbR trägt den Zusatz eGbR und erhält dadurch eine nach außen hin sichtbare Rechtsfähigkeit, etwa im Grundbuch- und Handelsverkehr.

Relevanz für die Praxis:

• Nur eingetragene GbRs können als Eigentümerinnen im Grundbuch auftreten.
• Das Register schafft Klarheit über Gesellschafterstrukturen und Zuständigkeiten – essenziell für Banken, Notare und steuerliche Berater.
• Bei Verkäufen oder Beleihungen einer Immobilie durch die GbR können Gläubiger und Investoren rechtssicher prüfen, wer vertretungsberechtigt ist.

Drei Anwendungsszenarien für Finanz- und Nachfolgeplaner

1. Schenkung zu Lebzeiten mit Freibetragsstrategie

Eltern bringen eine vermietete Immobilie in eine eGbR ein. Anschließend übertragen sie im Abstand von zehn Jahren sukzessive Gesellschaftsanteile an ihre Kinder – unter Ausnutzung der Freibeträge (400.000 € je Kind und Elternteil). Auf diese Weise gelingt eine steueroptimierte Übertragung ohne Belastung durch Notar- oder Grundbuchkosten.

2. Erbengemeinschaft vermeiden – klare Regeln schaffen

Ein Mandant möchte seinen Kindern zwei Mietshäuser vererben. Statt einer später oft konfliktbelasteten Erbengemeinschaft bringt er beide Objekte in eine eGbR ein. Der Gesellschaftsvertrag regelt bereits zu Lebzeiten der Eltern, wer welche Anteile hält, wie Entscheidungen getroffen werden, und was im Streitfall gilt.

3. Asset Protection durch Bündelung

Ein vermögender Mandant besitzt vier Immobilien in unterschiedlichen Städten. Er gründet eine eGbR mit seinen Kindern und bringt die Immobilien ein. Dies vereinfacht nicht nur die Verwaltung, sondern schützt einzelne Objekte vor Haftungsdurchgriffen Dritter – denn Gläubiger eines Gesellschafters haben keinen direkten Zugriff auf die Immobilie, sondern nur auf den Anteil an der GbR.

Herausforderungen und Lösungsansätze in der Beratungspraxis

Die eGbR ist kein Selbstläufer. Ihre Vorteile entfalten sich nur bei sorgfältiger Gestaltung:

• Gesellschaftsvertrag: Eine juristisch fundierte Vertragsgestaltung ist essenziell – sie ersetzt in vielen Punkten spätere Erbstreitigkeiten. Hier sollten Nachfolgeklauseln, Stimmrechte, Auseinandersetzungsregeln und Vorkaufsrechte klar geregelt sein.
• Bewertung der Gesellschaftsanteile: Für die steuerliche Planung und anteilige Übertragung sind regelmäßige Bewertungen nötig – am besten durch externe Sachverständige oder steuerliche Gutachten.
• Transparenz und Dokumentation: Die Eintragung ins Gesellschaftsregister verlangt eine saubere Dokumentation – inklusive aktueller Gesellschafterlisten und Unterschriftenregelungen.

Praxis-Tipp: Arbeiten Sie eng mit Rechtsanwälten und Steuerberatern zusammen, um Mandanten eine vollintegrierte Lösung aus einer Hand zu bieten. Die eGbR ist ein Paradebeispiel für interdisziplinäre Beratung.

Fazit – Die eGbR als strategisches Werkzeug für Generationen

In der modernen Finanz- und Nachfolgeplanung bietet die eingetragene GbR eine schlanke, kostensparende und rechtlich flexible Struktur für die Verwaltung und Übertragung von Immobilien. Für Finanzplaner eröffnet sich damit die Chance, über das klassische Portfolio hinauszudenken – und mit durchdachten Gesellschaftsstrukturen echten Mehrwert für Mandanten und deren Nachfolger zu schaffen.

Anhang: Checkliste für die erfolgreiche Umsetzung der eGbR-Strategie