Immobilien sind nicht nur Vermögenswerte – sie sind zugleich Werkzeuge der strategischen Steuer- und Nachfolgeplanung. Für vermögende Ehepaare eröffnet sich mit der sogenannten „Ehegattenschaukel“ in Verbindung mit einer Immobilien-GbR ein steuerlich hochattraktiver Gestaltungsspielraum. Dabei geht es nicht nur um Einkommensteuerersparnisse durch erneute Abschreibungen, sondern auch um die gezielte Optimierung von Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer und Liquiditätsströmen im Familienverbund. Doch wie belastbar sind diese Modelle? Wo lauern Fallstricke? Und welche rechtlichen Vorgaben müssen eingehalten werden?
Dieser Beitrag beleuchtet das Instrument der Ehegattenschaukel im Kontext der aktuellen Rechtslage 2024/2025 – mit Blick auf steuerliche Gestaltung, Compliance und konkrete Praxisanwendungen für Berater.
1. Grundlagen: Immobilieninvestitionen im Familienverbund
Immobilieninvestitionen im Familienkreis folgen längst nicht mehr dem schlichten Muster des Miteigentums. Stattdessen setzen vermögende Ehepaare zunehmend auf strategisch differenzierte Eigentums- und Nutzungsmodelle, etwa:
- Einzelkauf mit späterem Eigentumsübertrag
- Immobilieneigentum über eine GbR
- Rückverkauf nach Ablauf der 10-Jahresfrist zur Steuerfreistellung (§ 23 EStG)
Ziel: Optimierung von Abschreibungsvolumen und Steuerverrechnung, Vermeidung unnötiger Nebenkosten, und Sicherung künftiger Vermögensübertragungen im Familienkreis.
2. Das Konzept der Ehegattenschaukel – steuerliche Wirkmechanik
Die klassische „Ehegattenschaukel“ zielt auf eine Wiederholung steuerfreier Immobilienveräußerungen zwischen Ehegatten nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren. Das Prinzip:
- Ehegatte A verkauft seine Immobilie an Ehegatte B – steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
- Ehegatte B beginnt mit neuen Abschreibungen (§ 7 EStG).
- Nach zehn Jahren erfolgt ein erneuter Verkauf in die Gegenrichtung.
Vorteile:
- Abschreibungsvolumen wird „resettet“
- Steuerfreier Veräußerungsgewinn bleibt möglich
- Vermeidung von Grunderwerbsteuer durch Ehegattenprivileg (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
Grenzen:
- Gestaltungsmissbrauch bei bloßem Hin- und Herverkauf derselben Immobilie (§ 42 AO)
- Risiko der Nichtanerkennung bei unklarer Vermögensverschiebung
3. Die Immobilien-GbR als Gestaltungsträger
Durch die Gründung einer Immobilien-GbR lassen sich steuerliche und wirtschaftliche Vorteile gezielter nutzen. Dabei wird die Immobilie durch die GbR gekauft und gehalten. Die GbR-Anteile werden anschließend im Rahmen der Ehegattenschaukel übertragen.
Rechtliche Konstruktion:
- GbR nach §§ 705 ff. BGB
- Eintragung im Grundbuch als Eigentümerin
- Beteiligungsverhältnisse frei wählbar (z. B. 99:1, 100:0, 50:50)
Gestaltungsvorteile:
- Verkauf der GbR-Anteile statt der Immobilie selbst
- Keine Grunderwerbsteuer bei Übertragungen unter Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
- Keine Notar- oder Grundbuchkosten, da Anteilskauf privatschriftlich möglich
- Verzinsung gestundeter Kaufpreisforderungen möglich (Zinsdifferenzmodell: 25% vs. 45%)
4. Steuerliche Gesamtwirkung: Verflechtung von Einkommen-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer
Einkommensteuer:
- Neue AfA-Bemessungsgrundlage für erwerbenden Ehepartner (§ 7 Abs. 1 EStG)
- Verlustverrechnung möglich (§ 10d EStG)
- Zinszahlung aus gestundeter Kaufpreisforderung als Werbungskosten beim Erwerber (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG)
Schenkungssteuer:
- Bei echter Kaufpreiszahlung: keine Schenkung (§ 7 ErbStG)
- Bei teilweiser oder vollständiger Unentgeltlichkeit: Freibetrag i. H. v. 500.000 € nutzen (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG)
Grunderwerbsteuer:
- Keine GrESt bei Übertragung von GbR-Anteilen unter Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
- Auch bei 100%-Verkauf steuerfrei – sofern formal korrekt dokumentiert
5. Praxisbeispiele: Strategien im Einsatz
Beispiel 1 – Klassische Ehegattenschaukel mit Einzelimmobilie:
Ehepartner A überträgt die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei an B. Neuer AfA-Startwert: Verkehrswert. Abschreibungen von z. B. 2 % auf 1,2 Mio. statt 800.000 € möglich.
Beispiel 2 – Ehegattenschaukel mit Immobilien-GbR (99:1):
A verkauft 99 % der GbR-Anteile an B, Kaufpreis gestundet, mit 3,5 % Zins. Zinsen steuerlich abziehbar bei B, aber nur mit 25 % zu versteuern bei A. Ergebnis: Liquiditätsvorteil + Steuervorteil + keine GrESt.
Beispiel 3 – Steuerfreie Entflechtung bei Scheidung:
Übertragung der GbR-Anteile im Zuge der Vermögensauseinandersetzung steuerneutral möglich (§ 5 Abs. 2 GrEStG; § 3 Nr. 4 GrEStG). Voraussetzung: klare vertragliche Dokumentation.
Beispiel 4 – Ehegattenschaukel mit Nachfolgeeffekt:
GbR-Anteile von Eltern an Kind vererbt nach vorherigem Erwerb im Rahmen der Ehegattenschaukel. Bewertungsvorteile bei niedrigem Verkehrswertansatz und anschließender Entwicklung.
Beispiel 5 – Strategische Verlustverrechnung:
Bewusste Erzeugung von Werbungskostenüberschüssen durch gestundete Zinsen und Neuabschreibungen, Verrechnung mit anderen Einkunftsarten (sofern § 21 EStG anwendbar).
6. Risiken, Compliance und steuerliche Dokumentationspflichten
Die Gestaltung mit der Ehegattenschaukel unterliegt strengen Anforderungen:
- Nachweis tatsächlicher Kaufpreiszahlung – kein bloßer „Mantelverkauf“
- Vermeidung des Gestaltungsmissbrauchs nach § 42 AO
- Dokumentation der Kaufpreisforderung und Verzinsung
- Beachtung der Mitteilungspflichten gem. § 19 GrEStG bei GbR-Anteilen
- Sorgfältige vertragliche und steuerliche Begleitung durch Notar und Steuerberater
Auch wenn die Steuerfreiheit nach § 23 EStG nach 10 Jahren greift, sollten vertragliche Rücktrittsrechte, Zahlungsvereinbarungen und Zinsbedingungen stets professionell formuliert sein, um späteren Diskussionen mit dem Finanzamt vorzubeugen.
Fazit
Die Ehegattenschaukel in Kombination mit einer Immobilien-GbR ist ein wirkungsvolles Werkzeug der steuerlich optimierten Vermögensstrukturierung – vorausgesetzt, sie wird sauber dokumentiert und rechtlich korrekt umgesetzt. Für Finanz- und Nachfolgeplaner ergeben sich daraus hochrelevante Beratungsansätze – sowohl im Rahmen der laufenden Optimierung als auch bei geplanten Übertragungen und familiären Nachfolgeregelungen. Angesichts der aktuellen Rechtslage bleibt der Spielraum groß – erfordert aber klare Struktur, steuerliches Fachwissen und konsequente Compliance.
Anhang A – Tabelle: Handlungsschritte für Berater
| Schritt | Handlung |
|---|---|
| 1 | Prüfung der Haltedauer der Immobilie (mind. 10 Jahre) |
| 2 | Verkehrswertermittlung der Immobilie oder GbR-Anteile |
| 3 | Prüfung der Grunderwerbsteuerfreiheit nach § 3 Nr. 4 GrEStG |
| 4 | Gründung einer Immobilien-GbR (ggf. mit 99:1 oder 100:0 Beteiligung) |
| 5 | Entwurf und Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrags über die Anteile |
| 6 | Kaufpreisstundung vertraglich regeln (mit Zinsvereinbarung) |
| 7 | Buchhalterische Abbildung der Kaufpreisforderung und Verzinsung |
| 8 | Steuerliche Berücksichtigung der Zinsen (bei ESt und KSt) |
| 9 | Prüfung möglicher Schenkungsanteile und Freibeträge nach § 16 ErbStG |
| 10 | Dokumentation der Übertragung und ggf. Mitteilung an Finanzamt (§ 19 GrEStG) |
Anhang B – Tabelle: Rechtliche Quellen
| Bereich | Rechtsnorm / Fundstelle |
|---|---|
| Einkommensteuer | § 7 EStG (AfA), § 23 EStG (Spekulationsfrist), § 10d EStG (Verlustverrechnung) |
| Schenkungsteuer | § 7 ErbStG (Schenkung), § 16 ErbStG (Freibeträge) |
| Grunderwerbsteuer | § 3 Nr. 4 GrEStG (Ehegattenprivileg), § 5 Abs. 2 GrEStG (Scheidung) |
| Abgabenordnung | § 42 AO (Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten) |
| GbR-Recht | §§ 705 ff. BGB |
| Mitteilungspflicht | § 19 GrEStG |
| Kapitalertragsteuer | § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG |
Anhang C – Praxisimplikationen für Finanz- und Nachfolgeplaner
- Gezielte Wiederanlage nach Ablauf der 10-Jahresfrist kann steuerliche Liquiditätsreserven heben
- Strukturierung über GbR senkt Transaktionskosten und eröffnet neue Gestaltungsspielräume
- Zinsdifferenzmodell als steuerlicher Arbitragehebel im Familienkreis
- Optimierung von Schenkung- und Erbschaftsteuer durch vorausschauende Beteiligungsverhältnisse
- Compliance-Risiken und Dokumentationspflichten erfordern fachlich versierte Begleitung
