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„Ein schlechtes Omen“: Notleidende Kredite und Zwangsverkäufe

Der Immobilienmarkt in Deutschland erlebt seit Jahren erhebliche Schwankungen, und in jüngster Zeit sind die Auswirkungen steigender Zinsen besonders deutlich zu spüren. Während die Immobilienpreise nach einem Rückgang nun wieder leicht steigen, gerät ein anderer Aspekt zunehmend ins Visier: die steigende Zahl notleidender Kredite. Diese Entwicklung stellt eine erhebliche Herausforderung für Finanz- und Nachfolgeplaner dar, die sich darauf vorbereiten müssen, die finanziellen Risiken ihrer Klienten zu minimieren und Vermögenswerte effizient zu schützen.

Die steigende Zahl notleidender Kredite

Einer aktuellen Studie von Deloitte zufolge rechnen deutsche Banken in den kommenden 18 Monaten mit einem deutlichen Anstieg notleidender Kredite. Fast 78 Prozent der befragten Bankenvertreter erwarten, dass immer mehr Immobilienkredite nicht bedient werden können​. Die Ursache liegt in der schwierigen Finanzierungssituation: Aufgrund der stark gestiegenen Zinsen und hohen Anschlussfinanzierungskosten kommen viele Kreditnehmer in Zahlungsverzug.

Besonders betroffen sind Immobilienbesitzer, die ihre Häuser oder Wohnungen nicht mehr finanzieren können und deren Immobilien auf dem freien Markt keine Käufer finden. Dies führt vermehrt zu Zwangsversteigerungen – allein in Hessen stiegen diese 2023 um fast 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die Rolle von Zwangsversteigerungen in der Vermögensplanung

Zwangsversteigerungen sind oft die letzte Möglichkeit, wenn Kreditnehmer ihre Schulden nicht mehr bedienen können. Doch für die Betroffenen sind sie meist mit erheblichen Verlusten verbunden, da der Mindestpreis einer Immobilie oft unter dem eigentlichen Marktwert liegt. Finanz- und Nachfolgeplaner müssen ihren Klienten helfen, diese Situation zu vermeiden. Eine vorausschauende Planung, die mögliche Zinssteigerungen und Finanzierungslücken berücksichtigt, kann hier entscheidend sein.

Ein praktisches Beispiel:

Ein Immobilienbesitzer in Deutschland, der 2021 zu einem Zinssatz von 1,5 Prozent finanziert hat, sieht sich nach Ablauf der Zinsbindung plötzlich mit Zinssätzen von über 4 Prozent konfrontiert. Die monatlichen Raten steigen erheblich an, und wenn der Wert der Immobilie gleichzeitig sinkt, droht ein Verlustgeschäft im Falle eines Verkaufs. Eine strategische Nachfolgeplanung könnte in diesem Fall rechtzeitig alternative Finanzierungsoptionen prüfen und das Vermögen in sichere Anlagen umschichten, bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommt.

Um die Auswirkungen der gestiegenen Zinsen auf den Darlehensnehmer zu verdeutlichen, können wir eine tabellarische Gegenüberstellung erstellen, die die Veränderung der monatlichen Belastungen darstellt. Wir vergleichen zwei Szenarien:

  1. Szenario 1: Ursprüngliches Darlehen (2021) mit 1,5 % Zinsen
  2. Szenario 2: Neue Finanzierung mit 4 % Zinsen

Annahmen:

  • Restschuld: 850.000 €
  • Bisherige Zins- und Tilgungsrate (2 % gesamt): Dies entspricht in der Regel einer Zinsrate von 1,5 % und einer Tilgungsrate von 0,5 %.
  • Neue Zinsrate: 4 % nach Ablauf der Zinsbindung
  • Tilgungsrate bleibt konstant bei 0,5 %
  • Laufzeit: Die Berechnung bezieht sich auf die monatliche Belastung unter Annahme einer 30-jährigen Tilgung.
SzenarioZinsrateTilgungsrateGesamtrateMonatliche Belastung
Finanzierung 20211,5 %0,5 %2 %1.416,67 €
Neue Finanzierung (2024)4 %0,5 %4,5 %3.187,50 €

Erläuterung:

  • Monatliche Belastung 2021: Die monatliche Belastung wurde auf Basis einer Restschuld von 850.000 € und einem Zinssatz von 1,5 % + 0,5 % Tilgung berechnet. Dies führt zu einer monatlichen Rate von 1.416,67 €.
  • Monatliche Belastung 2024: Bei einer neuen Finanzierung mit 4 % Zinsen und einer unveränderten Tilgungsrate von 0,5 % steigt die monatliche Rate auf 3.187,50 €.

Auswirkungen für den Darlehensnehmer:

  • Die monatliche Rate steigt von 1.416,67 € auf 3.187,50 €, was eine Mehrbelastung von 1.770,83 € pro Monat bedeutet.
  • Sollte der Wert der Immobilie sinken, könnte der Eigentümer bei einem Verkauf ein Verlustgeschäft riskieren, da die Verkaufssumme möglicherweise nicht ausreicht, um die Restschuld abzudecken.

Diese Zahlen verdeutlichen die finanzielle Mehrbelastung, mit der viele Immobilienbesitzer konfrontiert sind, wenn die Zinsbindung in Zeiten steigender Zinsen ausläuft.

Praktische Schritte für Finanz- und Nachfolgeplaner

Um notleidende Kredite zu vermeiden, sind klare Handlungsstrategien unerlässlich. Finanzplaner sollten eng mit ihren Klienten zusammenarbeiten, um frühzeitig auf finanzielle Schwierigkeiten zu reagieren. Dazu gehören:

  1. Frühzeitige Analyse der Zinsentwicklung: Eine regelmäßige Überprüfung der Zinsmärkte und der bestehenden Finanzierungsmodelle hilft, potenzielle Risiken zu erkennen.
  2. Umschuldung und Neuverhandlungen: In Fällen drohender Zahlungsschwierigkeiten können Umschuldungen oder die Neuverhandlung von Darlehenskonditionen mit der Bank mögliche Lösungen bieten.
  3. Sicherung von Vermögenswerten: Durch frühzeitige Umschichtung von Immobilienvermögen in liquide Anlageformen können finanzielle Engpässe vermieden werden.
  4. Strategische Nachfolgeplanung: Im Erbfall sollte klar geregelt sein, wie Immobilien finanziert oder verkauft werden, um eine Belastung der Erben zu vermeiden.

Checkliste: Notleidende Kredite und Nachfolgeplanung

SchrittDetailsRechtliche Quellen
Zinsentwicklungen beobachtenRegelmäßige Überprüfung der Zinsentwicklung und frühzeitige Anpassung der Finanzierung.BaFin, EZB-Regelungen
Umschuldung prüfenMöglichkeiten zur Umschuldung oder Refinanzierung mit der Bank verhandelnBGB § 488 zur Kreditvergabe
Notverkauf vermeidenBei Zahlungsschwierigkeiten rechtzeitig alternative Finanzierungsquellen oder Verkauf prüfen.ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) § 43
Nachfolgeplanung erstellenFestlegung von Erb- und Nachfolgeregelungen, um die finanzielle Belastung für Erben zu minimieren.ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz) § 13a

Fazit

Die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt und der Anstieg notleidender Kredite sind ein Weckruf für Finanz- und Nachfolgeplaner. Nur durch eine vorausschauende Planung und enge Zusammenarbeit mit den Klienten können finanzielle Verluste und Notverkäufe vermieden werden. Dabei sind nicht nur rechtliche, sondern auch strategische Überlegungen gefragt, um das Vermögen der Klienten langfristig zu sichern und zu schützen.

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