Senioren schließen wieder vermehrt Immobilienrenten ab – Marktanalyse, Kritik und neue Praxisstandards 2025

Einordnung und Marktüberblick

Die Immobilienverrentung verzeichnet in Deutschland nach dem Markteinbruch infolge der Zinswende 2022 wieder steigende Aktivitäten. Während das Segment in den Jahren 2022 und 2023 durch steigende Refinanzierungskosten, sinkende Immobilienbewertungen sowie scharfe Kritik von Verbraucherzentralen und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erheblich unter Druck geraten war, berichten spezialisierte Anbieter seit Mitte 2024 wieder von zunehmenden Anfragen und Vertragsabschlüssen.

Beobachter führen diese Entwicklung auf strukturelle Finanzierungsfragen im Ruhestand zurück. Viele ältere Immobilieneigentümer verfügen zwar über schuldenfreies Wohneigentum, jedoch über unzureichende laufende Einkünfte. Steigende Lebenshaltungs-, Energie- und Gesundheitskosten verschärfen diese Situation zusätzlich. Die Immobilie wird damit zunehmend als Liquiditätsreserve genutzt, ohne dass ein Auszug aus dem vertrauten Wohnumfeld erfolgen soll.

Modelle der Immobilienverrentung im Überblick

Unter dem Begriff der Immobilienverrentung werden mehrere rechtlich und wirtschaftlich unterschiedliche Gestaltungsformen zusammengefasst:

Teilverkauf der Immobilie
Der Eigentümer veräußert in der Regel zwischen 20 und 50 Prozent der Immobilie an einen spezialisierten Anbieter. Er bleibt Alleinnutzer der Immobilie und zahlt auf den verkauften Anteil ein laufendes Nutzungsentgelt.

Gesamtverkauf gegen lebenslanges Wohnrecht
Die Immobilie wird vollständig verkauft, im Gegenzug erhält der Verkäufer ein dinglich gesichertes Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Die Kaufpreiszahlung erfolgt als Einmalbetrag oder als Rentenzahlung.

Immobilienrente als Leibrente
Der Kaufpreis wird ganz oder teilweise in Form einer monatlichen Rente ausgezahlt. Das Langlebigkeitsrisiko liegt dabei beim Käufer.

Grundstücksverkauf mit Erbbaurecht
Das Grundstück wird veräußert, während der Verkäufer Eigentümer des Gebäudes bleibt und ein langfristiges Erbbaurecht erhält.

In der Praxis dominiert weiterhin der Teilverkauf als häufig genutzte Gestaltungsform.

Ursachen des Nachfrageanstiegs bei Senioren

Der beobachtete Nachfrageanstieg wird von Marktteilnehmern mit mehreren längerfristigen Entwicklungen in Verbindung gebracht:

1. Niedriges Rentenniveau: Das Sicherungsniveau der gesetzlichen Rente liegt seit Jahren unter 50 Prozent des letzten Bruttoeinkommens.
2. Unzureichende private Vorsorge: Viele heutige Ruheständler haben weder Riester- noch Betriebsrenten in ausreichendem Umfang aufgebaut.
3. Vermögenskonzentration in Immobilien: Ein Großteil des Nettovermögens älterer Haushalte ist illiquide gebunden.
4. Steigende laufende Kosten: Energie, Instandhaltung und Pflege belasten zunehmend die Haushaltsbudgets.

Branchenverbände schätzen, dass langfristig rund 140.000 Immobilien in Deutschland grundsätzlich für eine Verrentung geeignet sind. Bislang wurden jedoch erst gut 4.000 Verträge abgeschlossen, was auf erhebliches Marktpotenzial hindeutet.

Die Zinswende 2022 als Belastungstest

Die Zinswende im Jahr 2022 hatte spürbare Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Immobilienverrentung. Anbieter refinanzieren sich überwiegend über Fremdkapital. Steigende Zinsen führten daher unmittelbar zu höheren Nutzungsentgelten für Kunden.

Praxisbeispiel 1: Teilverkauf vor der Zinswende
Immobilienwert: 400.000 Euro
Verkaufter Anteil: 25 Prozent
Auszahlung: 100.000 Euro
Nutzungsentgelt: 4,5 Prozent p. a. = 4.500 Euro jährlich

Rechnerisch konnte der Eigentümer das Nutzungsentgelt über mehr als 22 Jahre aus dem Verkaufserlös bestreiten.

Praxisbeispiel 2: Teilverkauf nach der Zinswende
Nutzungsentgelt: 6,0 Prozent p. a. = 6.000 Euro jährlich

Die gleiche Auszahlung reichte nun nur noch für rund 16 bis 17 Jahre. Gleichzeitig sanken zeitweise die Immobilienbewertungen, sodass für den gleichen Liquiditätsbedarf ein höherer Immobilienanteil verkauft werden musste.

Diese Kombination ging mit einem deutlichen Rückgang des Neugeschäfts einher. Marktführer wie Wertfaktor stellten das Neugeschäft zeitweise nahezu vollständig ein.

Kritik von Verbraucherschützern und Aufsicht

Verbraucherzentralen und die BaFin äußerten in den Jahren 2022 und 2023 wiederholt Kritikpunkte an Modellen der Immobilienverrentung, insbesondere am Teilverkauf.

Kritikpunkte waren unter anderem:

• Intransparente Kostenstrukturen
• Hohe laufende Nutzungsentgelte
• Unklare Regelungen bei Vertragsende
• Zusätzliche Kosten bei Verkauf oder Auszug
• Fehlende Berücksichtigung energetischer Sanierungspflichten

Praxisbeispiel 3: Kostenfalle Vertragsende
In mehreren dokumentierten Fällen unterschätzten Eigentümer die Kosten, die beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie anfielen, etwa für Rückabwicklung, Gutachten oder Vorfälligkeitsregelungen.

Verbraucherschützer empfahlen daher häufig alternative Lösungen wie tilgungsfreie Darlehen mit Grundschuld oder den vollständigen Verkauf gegen Wohnrecht.

Anpassungen der Anbieter und neue Vertragsstandards

In Reaktion auf regulatorische Hinweise und öffentliche Diskussionen passten Anbieter ihre Geschäftsmodelle an. Nach Einschätzung der BaFin haben sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Positionen der Verbraucher inzwischen deutlich verbessert.

Zu den wesentlichen Änderungen zählen:

• Beteiligung der Teilkäufer an außergewöhnlichen öffentlichen Lasten, insbesondere der Grundsteuer
• Kostenbeteiligung bei außergewöhnlichen Instandhaltungen
• Beteiligung an gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Sanierungen
• Klarere Regelungen zu Vertragslaufzeit und Verwertung

Nach Einschätzung der Aufsicht wurden die vertraglichen Regelungen zwischen Anbietern und Verbrauchern angepasst.

Wiederbelebung des Marktes seit 2024

Seit Mitte 2024 berichten Anbieter wieder von steigenden Anfragen. Wertfaktor verzeichnet aktuell monatlich drei bis fünf Abschlüsse bei rund 60 Anfragen. Wettbewerber wie Heimkapital planen für 2026 ein deutlich wachsendes Transaktionsvolumen.

Der Bundesverband Immobilienverrentung registriert jährlich mehr als 1.000 neue Verträge. Insgesamt wurden bislang über 4.000 Immobilien verrentet, überwiegend im Rahmen von Teilverkäufen.

Praxisbeispiel 4: Selektive Annahme von Kunden
Anbieter lehnen inzwischen häufiger Anfragen ab, wenn die laufenden Einkünfte nicht ausreichen, um Nutzungsentgelte und Nebenkosten dauerhaft zu tragen. Dies reduziert das Risiko späterer Zahlungsausfälle.

Lernprozess auf Kundenseite

Ein wesentlicher Unterschied zur Hochzinsphase 2023/2024 liegt im Informationsstand der Kunden. Interessenten informieren sich heute intensiver vor Vertragsabschluss und vergleichen verschiedene Modelle.

Praxisbeispiel 5: Vorbereitete Kundenberatung
Viele Kunden kennen bei Erstkontakt bereits das aktuelle Zinsniveau, die Höhe des Nutzungsentgelts sowie alternative Finanzierungsformen und stellen gezielte Fragen zu Vertragsende, Erbenregelungen und Kostenverteilung.

Diese Entwicklung wird von Marktteilnehmern als verändertes Nachfrageverhalten beschrieben.

Einordnung für Finanz- und Nachfolgeplanung

Immobilienverrentung stellt ein langfristig angelegtes Finanzierungsinstrument mit rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen dar. In der professionellen Beratung sind insbesondere folgende Punkte zu berücksichtigen:

• Tragfähigkeit der laufenden Zahlungsverpflichtungen
• Auswirkungen auf Erben und Nachlassplanung
• Steuerliche Behandlung von Kaufpreis und Nutzungsentgelt
• Abgrenzung zu Darlehens- und Nießbrauchsmodellen
• Dokumentations- und Aufklärungspflichten

Anhang A: Handlungsschritte für die Praxis

Anhang B: Rechtliche Quellen und Fundstellen

Anhang C: Zentrale Beobachtungen aus der Praxis

• Die Immobilienverrentung wird wieder häufiger nachgefragt.
• Der Teilverkauf bleibt die meistgenutzte Vertragsform.
• Anbieter und Aufsicht haben vertragliche Regelungen angepasst.
• Kunden informieren sich zunehmend vor Vertragsabschluss.
• Die Modelle erfordern weiterhin eine umfassende Beratung.