Die steuerliche Behandlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bleibt ein dynamisches Feld, geprägt durch aktuelle Rechtsprechung, Verwaltungsanweisungen und Gesetzesänderungen. Besonders im Fokus stehen Fragen zur Absetzung für Abnutzung (AfA), der Einordnung von nachträglichen Anschaffungskosten und den steuerlichen Konsequenzen bei der Vermietung von Luxusimmobilien. Dieser Beitrag fasst die wesentlichen Entwicklungen zusammen und zeigt praxisnahe Handlungsansätze für Finanz- und Nachfolgeplaner auf.
1. AfA auf nachträgliche Anschaffungskosten von Tiefgaragenstellplätzen
Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) – Az. IX R 14/20 – hat klargestellt, dass nachträgliche Anschaffungskosten für einen PKW-Tiefgaragenstellplatz, der nach Inanspruchnahme der Denkmal-AfA erworben wurde, nur im Rahmen der regulären AfA nach § 7 Abs. 5 EStG geltend gemacht werden können. Diese Kosten dürfen nicht mehr der Denkmal-AfA zugerechnet werden, wenn das dafür vorgesehene Volumen bereits ausgeschöpft wurde.
Sachverhalt: Der Kläger hatte 1998 eine denkmalgeschützte Eigentumswohnung erworben und die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG genutzt. 2015 erwarb er einen zugehörigen Tiefgaragenstellplatz. Das Finanzamt erkannte die AfA-Bemessungsgrundlage nur für den nicht nach § 7i EStG geförderten Teil an, wogegen sich der Kläger wehrte. Der BFH entschied, dass der Stellplatz nicht zur AfA-Bemessungsgrundlage des Denkmalgeschäfts gehört.
Praxis-Tipp: Wer denkmalgeschützte Immobilien besitzt und später zusätzliche Flächen wie Stellplätze erwirbt, sollte die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten im Vorfeld genau prüfen, um ungewünschte Effekte zu vermeiden.
2. AfA-Bemessungsgrundlage bei teilweiser Schenkung
Ein Urteil des Finanzgerichts Münster – Az. 2 K 1801/22-E – hat festgelegt, dass der geschenkte Teil eines Gebäudes keine Anschaffungskosten darstellt und somit nicht in die AfA-Bemessungsgrundlage einfließen kann.
Sachverhalt: Die Klägerin erwarb von ihren Eltern zwei vermietete Immobilien. Die Kaufpreise wurden zum Teil durch eine Schenkung der Eltern an die Klägerin erbracht. Das Finanzamt wertete diesen Vorgang als teilentgeltlichen Erwerb und setzte die AfA-Bemessungsgrundlage entsprechend herab. Die Klägerin argumentierte, dass es sich um zwei getrennte Vorgänge handele (Kauf und spätere Schenkung). Das FG Münster folgte jedoch der Auffassung des Finanzamts.
Praxis-Tipp: In Fällen der teilweisen Schenkung sollten Finanzplaner präzise berechnen, in welchem Umfang AfA geltend gemacht werden kann, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
3. Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Gemäß § 35a EStG können Mieter Steuerermäßigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen auch dann in Anspruch nehmen, wenn sie die Verträge nicht selbst abgeschlossen haben. Entscheidend ist, dass die Nebenkostenabrechnung oder eine entsprechende Bescheinigung die erforderlichen Angaben enthält.
Praxis-Tipp: Finanzplaner sollten Mandanten darauf hinweisen, dass korrekte Abrechnungen mit detaillierten Angaben erforderlich sind, um Steuervorteile zu sichern.
4. Steuerliche Risiken bei der Vermietung von Luxusimmobilien
Ein Urteil des BFH – Az. IX R 17/21 – hat entschieden, dass bei der Vermietung von Objekten mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm eine Totalüberschussprognose erforderlich ist, um die steuerliche Anerkennung von Verlusten zu gewährleisten.
Sachverhalt: Die Kläger, ein Ehepaar, vermieteten drei großflächige Villen an ihre volljährigen Kinder und machten hohe Verluste steuerlich geltend. Das Finanzamt erkannte diese nicht an und unterstellte “Liebhaberei”. Der BFH entschied, dass bei Luxusimmobilien eine detaillierte Gewinnprognose vorgelegt werden muss, um die steuerliche Anerkennung zu rechtfertigen.
Praxis-Tipp: Eigentümer von großflächigen Objekten sollten bereits vor der Vermietung eine detaillierte Finanzplanung durchführen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
5. Checkliste zur steuerlichen Optimierung bei Vermietung und Verpachtung
| Maßnahme | Relevante Vorschrift | Nutzen |
|---|---|---|
| Prüfung der AfA-Bemessungsgrundlage | § 7 EStG | Optimierung der steuerlichen Abschreibung |
| Nachweis von haushaltsnahen Dienstleistungen | § 35a EStG | Steuerermäßigung sichern |
| Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht | BFH IX R 17/21 | Vermeidung der Einstufung als “Liebhaberei” |
| Planung von Teilübertragungen innerhalb der Familie | FG Münster 2 K 1801/22-E | Maximierung steuerlicher Vorteile |
| Präzise Dokumentation der Instandhaltungsaufwendungen | BMF-Schreiben | Nachweis der Werbungskosten |
Die steuerlichen Regelungen im Bereich der Vermietung und Verpachtung sind komplex und verändern sich stetig. Finanz- und Nachfolgeplaner sollten stets auf dem neuesten Stand der Gesetzgebung und Rechtsprechung bleiben, um Mandanten bestmöglich beraten zu können.
