Fällt beim Immobilienübertrag Grunderwerbsteuer an?

Immobilienübertragungen zwischen Gestaltung und Steuerfalle

Immobilien sind in der Nachfolgeplanung von zentraler Bedeutung. Ihr hoher Vermögenswert, die emotional aufgeladene Bindung und die komplexe steuerliche Behandlung machen sie zum Dreh- und Angelpunkt vieler Gestaltungsfragen. Besonders kritisch wird es, wenn unklar ist, ob ein Vorgang als unentgeltliche Schenkung oder als steuerpflichtiger Erwerb gilt. Die Grunderwerbsteuer steht dabei oft nicht im Fokus der Mandanten, kann aber erhebliche finanzielle Folgen auslösen. Dieser Beitrag beleuchtet die grunderwerbsteuerlichen Implikationen unentgeltlicher Übertragungen und zeigt auf, wie sich Gestaltungsfehler vermeiden lassen.

I. Rechtlicher Rahmen: Wann entsteht Grunderwerbsteuer?

Grundlagen nach GrEStG Die Grunderwerbsteuer ist in den §§ 1 ff. GrEStG geregelt. Steuerpflichtig ist der Erwerb eines inländischen Grundstücks. Steuerbar sind insbesondere Kaufverträge und andere Rechtsvorgänge, die auf die Übertragung von Eigentum gerichtet sind. Auch unentgeltliche Vorgänge können steuerpflichtig sein, sofern keine ausdrückliche Steuerbefreiung greift.

Steuerfreie Übertragungen Nach § 3 Nr. 6 GrEStG sind Übertragungen unter Ehegatten sowie zwischen Eltern und Kindern von der Steuer befreit, sofern sie unentgeltlich erfolgen. Diese Regelung umfasst sowohl Schenkungen als auch Übertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.

Fallgruppen mit Steuerpflicht trotz Familienbezug Die Steuerfreiheit greift nicht bei:

• Geschwistern
• Enkelkindern (nur unter bestimmten Voraussetzungen)
• Übertragungen unter Lebensgefährten ohne eingetragene Partnerschaft
• Anteilsübertragungen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften
• Kettenschenkungen ohne wirtschaftliche Substanz

II. Typische Gestaltungsmodelle und ihre steuerlichen Folgen

Klassische Schenkung an Kinder Ein Elternteil überträgt ein vermietetes Mehrfamilienhaus auf seine Tochter. Der Verkehrswert beträgt 1,2 Mio. EUR. Die Schenkung ist erbschaftsteuerlich privilegiert (§16 ErbStG), zugleich grunderwerbsteuerfrei gemäß §3 Nr. 6 GrEStG. Voraussetzung ist, dass keine Gegenleistung vereinbart wird.

Schenkung mit Gegenleistung (sog. gemischte Schenkung) Bei einer Übertragung gegen Übernahme von Verbindlichkeiten (z. B. Restdarlehen von 200.000 EUR) liegt eine gemischte Schenkung vor. Der entgeltliche Teil ist nach GrEStG steuerpflichtig. Die Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, hier 200.000 EUR. Steuerfrei bleibt nur der unentgeltliche Teil.

Übertragung auf Geschwister Der Bruder überträgt eine Immobilie an seine Schwester im Wege der Schenkung. Trotz Unentgeltlichkeit entsteht Grunderwerbsteuer, da keine Befreiung nach §3 Nr. 6 GrEStG vorliegt. Ergebnis: Grunderwerbsteuer auf den vollen Wert der Immobilie.

Familienpool (GbR oder GmbH) Wird ein Familienpool durch Einbringung von Immobilien gegründet, stellt sich die Frage, ob die Übertragung an die Gesellschaft grunderwerbsteuerpflichtig ist. Eine Steuerbefreiung kann nach §5 Abs. 2 oder §6 GrEStG in Betracht kommen, wenn Gesellschafterstruktur und Haltefristen eingehalten werden.

Kettengestaltungen Beispiel: Vater überträgt an Sohn, dieser am selben Tag an die Ehefrau weiter. Das Finanzamt kann wirtschaftliche Betrachtungsweise anwenden und eine einheitliche grunderwerbsteuerpflichtige Transaktion unterstellen.

III. Rechtsprechung und Verwaltungspraxis

BFH-Urteile zur wirtschaftlichen Betrachtung Der Bundesfinanzhof hat mehrfach klargestellt, dass bei gestuften Übertragungen ohne wirtschaftlichen Eigengehalt eine einheitliche grunderwerbsteuerpflichtige Transaktion vorliegt (BFH, Urteil v. 23.06.2021, II R 40/19).

Verwaltungsermessen und Anzeigeverhalten Finanzämter bewerten insbesondere nahe zeitlich aufeinanderfolgende Übertragungen kritisch. Dokumentationspflichten nach §19 GrEStG und §20 GrEStG sind strikt zu beachten. Fehlerhafte oder verspätete Anzeigen können straf- und haftungsrechtliche Folgen auslösen.

IV. Handlungsempfehlungen für Berater

Strukturierung und Transparenz

• Klare vertragliche Regelung der Gegenleistungen
• Dokumentation der Zuwendungsabsicht
• Vermeidung wirtschaftlich substanzloser Kettengestaltungen

Gesellschaftsübertragungen

• Haltefristen nach §6 GrEStG beachten
• Treuhand- oder Nießbrauchskonstruktionen dokumentieren
• Zeitliche Trennung der Transaktionen (mind. 1 Jahr)

Einbindung steuerlicher Gutachten In komplexen Konstellationen (z. B. Immobilien-GmbHs, Poolgesellschaften) sollte ein steuerliches Gutachten Bestandteil der Aktenlage sein, um dem Finanzamt eine nachvollziehbare Gestaltung zu präsentieren.

V. Ausblick: Reformbedarf und künftige Entwicklungen

Die Grunderwerbsteuer wird zunehmend als steuerpolitisches Steuerungsinstrument genutzt. Eine mögliche Reform betrifft die Entlastung familiärer Übertragungen, insbesondere unter Geschwistern oder im Patchwork-Kontext. Auch die Digitalisierung der Grundbücher und die Auswertung von Transaktionsdaten durch die Finanzbehörden erhöhen die Transparenz und gleichzeitig die Notwendigkeit zur rechtssicheren Gestaltung.

VI. Fazit

Die Frage nach der Grunderwerbsteuerpflicht bei Immobilienübertragungen ist keine Randnotiz, sondern ein zentrales Element jeder Nachfolgeplanung. Gerade im familialen Umfeld lauern erhebliche Risiken, wenn steuerliche Befreiungsvorschriften fehlinterpretiert oder Gestaltungsspielräume nicht genutzt werden. Finanz- und Nachfolgeplaner sind gut beraten, rechtzeitig fachlich fundierte Strukturkonzepte zu erarbeiten und diese umfassend zu dokumentieren.

Anhang A: Handlungsschritte

Anhang B: Rechtliche Quellen

Anhang C: Praxisimplikationen

• Nicht jede Übertragung im Familienkreis ist automatisch steuerfrei
• Grunderwerbsteuer kann auch bei unentgeltlichen Vorgängen entstehen
• Dokumentation und Gestaltungslogik sind entscheidend
• Poolmodelle müssen gesellschaftsrechtlich sauber strukturiert sein
• Steuerliche Expertise ist bei jeder Immobiliennachfolge zwingend erforderlich