Privat gehaltene Immobilien generieren regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Insbesondere bei hohen Einkommen resultiert daraus häufig eine Steuerbelastung nahe 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer – in Summe oft ~50 %. Ziel dieses Beitrags ist, konkrete Gestaltungsmöglichkeiten aufzuzeigen, mit denen diese Steuerlast effektiv gesenkt werden kann, unter Wahrung der Privatholding, Erhalt steuerfreier Veräußerung nach 10 Jahren und rechtlicher Stabilität.
Kapitelübersicht
- Rechtlicher und steuerlicher Rahmen 2024/25
- Gestaltungsinstrumente im Detail: Darlehen, Gesellschaftsformen, Stiftungen
- Praxisbeispiele
- Risiken, Compliance und Grenzen
- Damit sichern Sie Ihre Umsetzung
1. Rechtlicher und steuerlicher Rahmen 2024/25
1.1 Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
• Einkünfte nach § 21 EStG – Werbungskostenabzug (Kapital- und Finanzierungskosten, Instandhaltung, Abschreibungen). Steuerkurse+1
• Linearer AfA: üblicher Gebäudetyp Wohngebäude – 33 Jahre Regel (ca. 3 % p.a.). Für ab dem 1. Oktober 2023 errichtete oder fertiggestellte Wohngebäude gelten neue Bedingungen. Interhyp
1.2 Steuerrechtliche Änderungen und relevante Gesetzgebung
• Jahressteuergesetz 2020 und spätere Anpassungen (z. B. Änderungen in Stiftungsgesetzgebung, Besteuerung von Kapitalgesellschaften) beeinflussen Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und Steuer auf Kapitalerträge. Finanzverwaltung NRW+2Juhn+2
• Vorschriften zur Übertragung von Immobilien in Familiengesellschaften bzw. in Familienstiftungen sind kritisch – Beleuchtung von Erbschaft-, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer sowie laufender Besteuerung von Körperschaften erforderlich. Anwalt Fiala München+2Finanzverwaltung NRW+2
2. Gestaltungsinstrumente im Detail
| Instrument | Mechanismus | Steuerlicher Effekt / Gestaltungsvorteile |
|---|---|---|
| Darlehen zwischen Angehörigen (z. B. Ehepartner) | Ehepartner A gewährt Darlehen an B zur „Finanzierung“ oder zum Eigenkapitalersatz. Zinszahlungen von B an A | Werbungskosten bei B, Zinseinkünfte bei A mit Kapitalertragsteuer (25 %) statt mit hohem Grenzsteuersatz |
| Darlehen von eigener GmbH | Private Person nutzt GmbH als Darlehensgeber | GmbH versteuert Zinseinkünfte mit Körperschafts- bzw. Kapitalgesellschaftssteuersatz; private Person reduziert Einkommen durch Werbungskosten; ggf. Dividenden- und Ausschüttungsstruktur beachten |
| Familienstiftung (deutsch) | Immobilie wird auf Stiftung übertragen oder Darlehen der Stiftung genutzt | Stiftung versteuert Körperschaftsteuer (unter Umständen begünstigt), Einkünfte und Mittelverwendung unterliegt Stiftungsrecht, Erbschaftsteuer bei Übertragung; langfristige Steuerstundung und Vermögensschutz möglich Anwalt Fiala München+2Finanzverwaltung NRW+2 |
| Ausländische Stiftung / Holdingstrukturen | Zinszahlungen bzw. Miet- bzw. Immobilienerträge werden an ausländische juristische Personen geleitet | Beachten: DBA (Doppelbesteuerungsabkommen), Quellensteuer, Transparenzvorschriften, Besteuerung in Deutschland bei ausschüttendem Gesellschafter; Risiko von Betriebsprüfung etc. |
3. Praxisbeispiele
Beispiel 1: Ehegattendarlehen bei hoher Steuerprogression
Situation: Herr Müller besitzt eine Wohnung, erzielt Renteneinnahmen plus Mieteinnahmen, Grenzsteuersatz ca. 48 %. Seine Ehefrau verfügte über liquides Kapital.
Modell: Ehefrau gewährt Darlehen über 200.000 EUR, Zinssatz 4 % p.a.
Effekt: Herr Müller kann jährlich 8.000 EUR Zinsen als Werbungskosten abziehen. Statt 48 % Steuer kann das zu einer Einsparung von ca. 3.840 EUR führen. Die Zinseinnahmen bei der Ehefrau werden mit 25 % Abgeltungssteuer versteuert, also Effekt steuerlich deutlich niedriger. Jahresgesamtlast geringer.
Beispiel 2: GmbH-Darlehen
Situation: Unternehmerin besitzt Immobilien im Privatvermögen.
Modell: Ihre vermögensverwaltende GmbH gewährt ihr selbst ein Darlehen, um Immobilienanteile zu finanzieren, Zinsen fließen in die GmbH.
Effekt: Sie mindert ihr zu versteuerndes Einkommen erheblich durch Werbungskosten. GmbH versteuert Einnahmen mit Körperschafts- und Gewerbesteuer (rund 30 %). Nettovorteil gegenüber unmittelbarer privater Besteuerung im Spitzensteuersatz.
Beispiel 3: Familienstiftung zur Sicherung der Nachfolge & steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren
Situation: Wohlhabende Immobilieneigentümer möchten sicherstellen, dass Immobilien nach 10 Jahren still veräußerbar bleiben und die steuerfreie Veräußerung gewährleistet ist. Zudem will man Vermögensschutz und klare Nachfolge.
Modell: Gründung einer deutschen Familienstiftung, Übertragung eines Objekts, Darlehensstruktur zwischen Stiftung und dem Nutznießer.
Effekt: Erträge und Zinsen zwischen Stiftung und Nutznießer gestalten sich so, dass Werbungskosten beim Privatpersonenteil optimal genutzt werden, Erträge in der Stiftung begünstigt versteuert werden. Bei Einhaltung von Haltefristen, Übertragungsbedingungen und Stiftungsrecht lassen sich steuerfreiere Veräußerungen gestalten. Ebenfalls reduziert man das Risiko bei Erbschaft/Schenkung.
4. Risiken, Compliance und Grenzen
- Behördliche Anerkennung: Insbesondere bei Darlehen zwischen Angehörigen oder Darlehen von GmbHs/Stiftungen sind Nachweise nötig – marktübliche Konditionen, Dokumentation, Vertragswerke.
- Schenkungs- und Erbschaftsteuer: Bei Übertragungen (Stiftung, Gesellschaftsanteile) kann Schenkungsrecht greifen. Vor allem bei Familienstiftungen muss Satzung und Ausgestaltung präzise sein.
- Grunderwerbsteuer: Übertragung Immobilien → Stiftung oder Gesellschaft kann Grunderwerbsteuer auslösen.
- Steuerliche Transparenz und Regulierung: Betriebsprüfungen, Anforderungen an Offenlegung, Einhaltung steuerlicher Vorschriften (AO, KStG, ErbStG etc.).
- Fristen zur Steuerfreiheit: Verkauf aus Privatbestand nach 10 Jahren steuerfrei; wenn Immobilie über Gesellschaft oder Stiftung gehalten wird, gelten oft andere Regeln – je nach Rechtsform und Eigentumsverhältnissen.
5. Damit sichern Sie Ihre Umsetzung
- Bevor entscheiden: vollständige Analyse der individuellen Situation – Einkommen, Vermögenslage, familiäre Struktur, Liquidität.
- Vertragliche Gestaltung: schriftliche Darlehensverträge, Zinssatznachweise, Zahlungsmodalitäten, Sicherheit, Laufzeit.
- Steuerrechtliche Dokumentation: Laufende Belege, Rechnungen, Nachweise bei Stiftung oder GmbH, ggf. externe Gutachten.
- Planung auf Zeitrahmen: 10-Jahresfrist für steuerfreien Verkauf beachten, sowie Stiftungsdauer und Rücklagen.
- Fachkompetenz engagieren: Steuerberater mit Erfahrung in Immobilien-, Gesellschafts- und Stiftungsrecht; ggf. auch Rechtsanwälte; Beachtung internationaler Aspekte bei Auslandsstrukturen.
Fazit
Die Gestaltung der Einkünfte aus Immobilienvermietung bietet erhebliche Spielräume. Durch Darlehen zwischen Angehörigen, GmbHs oder Stiftungen lassen sich effektive Steuersätze deutlich senken – oftmals bei gleichzeitiger Wahrung wichtiger privatrechtlicher Vorteile wie der steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren. Doch solche Modelle erfordern exakte Dokumentation, sorgfältige Vertragsgestaltung und laufende Compliance. Für Finanz- und Nachfolgeplaner gilt: Mit strukturiertem Vorgehen lässt sich Steuerlast nicht nur optimieren, sondern Vermögen nachhaltig schützen.
Anhang A: Handlungsschritte
| Schritt | Aktivität |
|---|---|
| 1 | Vermögens- und Ertragslage vollständig erheben (Steuersätze, Immobilienwerte, Liquidität) |
| 2 | prüfen, ob Ehegatten-, Familien- oder Gesellschaftsmodell sinnvoll ist |
| 3 | Darlehensvertrag aufsetzen mit marktüblichen Bedingungen |
| 4 | Stiftungskonzept prüfen: Satzung, Gründer, Begünstigte, steuerrechtliche Konsequenzen |
| 5 | Übertragungen / Finanzierungsflüsse rechtlich prüfen auf Grunderwerb-, Schenkung-, Erbschaftsteuer |
| 6 | Fristen überwachen (z. B. 10 Jahre steuerfreie Veräußerung; Haltefristen bei Gesellschaften) |
| 7 | Steuerliche und rechtliche Begleitung sichern und Kosten-Nutzenanalyse regelmäßig aktualisieren |
Anhang B: Rechtliche Quellen
| Gesetz / Vorschrift | Fundstelle |
|---|---|
| § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | EStG – deutsches Steuerrecht |
| Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuergesetze (KStG, GewStG) | §§ im Körperschaftsteuergesetz und Gewerbesteuergesetz |
| Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) | ErbStG §§ … |
| Grunderwerbsteuergesetz | GrEStG |
| AO (Abgabenordnung), §§ zur Dokumentations- und Offenlegungspflichten | AO §§ … |
| Arbeitshilfe „Stiftungen aus steuerlicher Sicht“ (NRW) | OFD NRW, Stand 01.07.2024 Finanzverwaltung NRW |
Anhang C: Wichtigste Praxisimplikationen
- Steueroptimierung ist nur so gut wie ihre Dokumentation und Einhaltung – Schlampigkeiten führen zu Aufhebungen und Steuernachzahlungen.
- Haltefristen und steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren sind zentral – Strukturierungen dürfen diese nicht gefährden.
- Stiftungs- oder Gmbh-Strukturen können langfristig Vorteile bringen, aber auch Fixkosten und Komplexität erzeugen.
- Familieninterne Finanzierungsmodelle sind attraktiv, besonders wenn Ehepartner Beteiligte sind, erfordern jedoch marktübliche Vereinbarungen und solide Verträge.
- Rechtzeitig planen – Steuerrecht, Gesellschaftsrecht und Erbrecht ändern sich; Proaktivität gibt Handlungsspielräume.
