Steuerfreiheit unter Druck

Fünf steuerpolitische Sprengsätze für Private Banking und Nachfolgeplanung

Die steuerliche Behandlung privater Immobilienveräußerungen gehört zu den wichtigsten Konstanten der Vermögensplanung. Nach geltendem Recht sind Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten im Privatvermögen grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieser Frist fällt der Gewinn regelmäßig nicht mehr unter § 23 EStG. Für selbst genutztes Wohneigentum gilt zusätzlich eine weitreichende Ausnahme.

Diese Planungssicherheit steht politisch unter Druck. Allerdings ist zwischen geltendem Recht, parlamentarischen Gesetzentwürfen und möglichen weiteren Reformüberlegungen strikt zu unterscheiden. Derzeit liegt ein Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vor, der die zehnjährige Haltefrist für nicht selbst genutzte Immobilien abschaffen und Gewinne unabhängig von der Haltedauer besteuern will. Der Bundesrat führt außerdem einen „Entwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027“ unter der Drucksachennummer 507/26 als Beratungsgegenstand.

Eine angebliche Ausschussempfehlung des Bundesrates unter der Bezeichnung „507/1/26“ und mit dem Datum 5. Oktober 2026 ließ sich in den zugänglichen amtlichen Quellen hingegen nicht verlässlich überprüfen. Sie sollte deshalb nicht als feststehende Rechtsgrundlage zitiert werden. Für die Beratungspraxis ist diese Unterscheidung entscheidend: Politische Dynamik ist noch kein Gesetz.

1. Die Zehnjahresfrist könnte fallen – beschlossen ist das noch nicht

Der vorliegende Gesetzentwurf auf Bundestagsdrucksache 21/6637 verfolgt einen klaren Systemwechsel. Gewinne aus der Veräußerung nicht selbst genutzter Immobilien sollen nicht mehr nach zehn Jahren steuerfrei werden. Stattdessen wäre der Wertzuwachs unabhängig von der Haltedauer als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig.

Die Begründung stellt auf mehrere Argumente ab: Immobilienvermögen werde gegenüber Aktien, Fonds und anderen Kapitalanlagen privilegiert. Außerdem könne die Steuerfreiheit nach zehn Jahren Anreize setzen, Verkäufe zurückzustellen oder Wohnungen dem Markt nicht zuzuführen. Der Entwurf schätzt die zusätzlichen Einnahmen auf rund sechs Milliarden Euro jährlich. Dabei handelt es sich um eine politische Schätzung des Gesetzentwurfs, nicht um einen bereits realisierten Steuerbetrag.

Für Private-Banking-Berater wäre die Veränderung erheblich. Ein langfristig gehaltenes Mehrfamilienhaus könnte steuerlich nicht mehr allein deshalb aus dem Risikobereich herausfallen, weil die Anschaffung mehr als zehn Jahre zurückliegt. Bei einem Verkauf wären insbesondere der persönliche Einkommensteuersatz, die bereits geltend gemachten Abschreibungen und die tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten zu berücksichtigen.

Der steuerpflichtige Gewinn entspricht ohnehin nicht schlicht der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Nach § 23 Abs. 3 EStG mindern unter anderem bereits berücksichtigte Absetzungen für Abnutzung die steuerlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch kann der steuerliche Gewinn höher ausfallen als der nominale Wertzuwachs, den der Eigentümer zunächst wahrnimmt.

Hinzu kommt das Inflationsproblem. Wer eine Immobilie für 300.000 Euro erwirbt und 13 Jahre später für 500.000 Euro verkauft, erzielt nominal einen Unterschied von 200.000 Euro. Dieser Betrag enthält jedoch möglicherweise einen erheblichen Kaufkraftausgleich. Eine künftige Besteuerung nominaler Gewinne ohne Inflationsbereinigung könnte deshalb auch Wertzuwächse erfassen, die real deutlich geringer ausfallen.

Für die Beratung bedeutet das: Die Zehnjahresfrist darf derzeit nicht als abgeschafft behandelt werden. Sie sollte aber als politisches Risiko in Szenariorechnungen aufgenommen werden. Besonders relevant sind Objekte mit großen stillen Reserven, hoher Fremdfinanzierung, umfangreicher Abschreibung und absehbarem Verkaufsbedarf.

2. Übergangsregeln entscheiden über das eigentliche Risiko

Der zweite Sprengsatz liegt nicht nur in der Abschaffung der Frist, sondern in der Übergangsregelung. Der Gesetzentwurf der Grünen sieht vor, die Neuregelung auf Veräußerungsgeschäfte anzuwenden, bei denen die Wirtschaftsgüter vor einem noch einzusetzenden Stichtag angeschafft wurden. Der Entwurf enthält an dieser Stelle selbst Platzhalter für den später festzulegenden Zeitpunkt.

Das ist ein wesentlicher Unterschied zu einer bereits ausformulierten Regelung. Aussagen, wonach am Tag der Verkündung automatisch alle Objekte mit abgelaufener Frist geschützt und alle anderen Immobilien vollständig steuerpflichtig würden, können aus diesem Entwurf nicht ohne Weiteres abgeleitet werden.

Für die Gestaltungsplanung ist daher zwischen drei Kategorien zu unterscheiden:

Erstens: Objekte mit bereits abgelaufener Frist. Nach geltendem Recht sind Gewinne aus solchen Verkäufen grundsätzlich nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig. Ob ein künftiges Gesetz diesen Bestand schützt, hängt von der endgültigen Übergangsregelung ab.

Zweitens: Objekte kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist. Hier besteht ein erhöhtes politisches und zeitliches Risiko. Ein Verkauf, der nach heutiger Rechtslage steuerfrei wäre, könnte bei einer rückwirkenden oder anknüpfenden Neuregelung anders behandelt werden. Ob und in welchem Umfang dies verfassungsrechtlich zulässig wäre, lässt sich erst anhand des verabschiedeten Gesetzestextes beurteilen.

Drittens: Objekte mit laufender Frist. Für diese Immobilien ist die Unsicherheit am größten. Ohne ausdrücklichen Step-up könnte ein Gesetz den gesamten steuerlich relevanten Wertzuwachs erfassen. Ob ein solcher Step-up, eine Stichtagsbewertung oder eine andere Übergangslösung vorgesehen wird, ist eine politische und gesetzgeberische Frage – keine Tatsache, die derzeit pauschal unterstellt werden darf.

Der Hinweis auf den Vertrauensschutz ist berechtigt, ersetzt aber keine Einzelfallprüfung. Das Bundesverfassungsgericht unterscheidet zwischen echter Rückwirkung und unechter Rückwirkung. Ob eine Regelung in bestehende Rechtspositionen eingreift oder lediglich künftige Verkäufe anders behandelt, hängt von ihrer konkreten Ausgestaltung ab. Die bloße Erwartung, eine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt steuerfrei verkaufen zu können, ist nicht automatisch mit einer verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsposition gleichzusetzen.

Für Berater folgt daraus ein praktischer Auftrag: Nicht mit vermeintlich sicheren Verkündungstagen arbeiten, sondern Gesetzgebungsstände, Übergangsbestimmungen und konkrete Vertragsdaten dokumentieren.

3. Die Eigennutzung soll von einer Kalenderjahrlogik auf 36 Monate umgestellt werden

Der dritte Sprengsatz betrifft selbst genutztes Wohneigentum. Nach geltendem § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG bleibt ein Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.[2]

Diese Kalenderjahrregel ermöglicht in bestimmten Konstellationen eine Eigennutzung von nur etwas mehr als einem Jahr. Genau diese Gestaltung kritisiert der Gesetzentwurf. Er will die Ausnahme stärker an einem tatsächlichen Dreijahreszeitraum ausrichten und eine Nutzung von 36 Monaten verlangen.[1]

Für die Beratungspraxis wäre das eine erhebliche Verschärfung. Künftige Verkäufe selbst genutzter Immobilien müssten nicht mehr nur anhand von Einzugs- und Auszugstagen in drei Kalenderjahren geprüft werden. Erforderlich wäre vielmehr eine belastbare Dokumentation der zusammenhängenden Nutzung.

Das betrifft insbesondere:

• Trennungs- und Scheidungsfälle,
• den Wechsel zwischen Familienheim und neuer Wohnung,
• vorübergehende Leerstände,
• Überlassungen an Angehörige,
• Renovierungs- und Sanierungsphasen,
• die Nutzung durch Kinder oder andere Familienmitglieder.

Der vorliegende Gesetzentwurf enthält in dem zugänglichen Text keine umfassende Sonderregelung für sämtliche Scheidungs- oder Übertragungskonstellationen. Aussagen, wonach ein Verkauf an einen externen Dritten künftig zwingend zur vollständigen Steuerpflicht des ausziehenden Ehegatten führe, sollten deshalb erst nach Prüfung des endgültigen Gesetzeswortlauts getroffen werden.

Schon nach geltendem Recht ist jedoch eine sorgfältige Dokumentation erforderlich. Entscheidend sind nicht nur Meldedaten, sondern die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse. Bei Trennung und Scheidung sollte die steuerliche Behandlung des Familienheims deshalb frühzeitig gemeinsam mit Steuerberatung und Familienrecht geprüft werden. Eine vermögensrechtliche Vereinbarung kann zivilrechtlich sinnvoll sein, ohne automatisch die einkommensteuerliche Behandlung zu sichern.

4. Das Ehegattensplitting gehört ebenfalls auf die politische Risikoliste

Der vierte Sprengsatz betrifft nicht unmittelbar § 23 EStG, sondern die Besteuerung von Ehegatten. In der politischen Debatte steht eine Begrenzung des Ehegattensplittings seit Jahren im Raum. Für vermögende Einverdienerhaushalte könnte eine solche Reform die laufende Steuerbelastung deutlich verändern.

Die geltende Zusammenveranlagung nach §§ 26 und 26b EStG ermöglicht grundsätzlich die Anwendung des Splittingverfahrens, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört unter anderem, dass die Ehegatten nicht dauernd getrennt leben.[4]

Eine mögliche Reform könnte an unterschiedlichen Punkten ansetzen: bei einer betragsmäßigen Begrenzung, bei einem Übergang zu einem begrenzten Realsplitting oder bei einem besonderen Bestandsschutz für bestehende Ehen. Welche Variante politisch mehrheitsfähig wäre, ist offen. Die in dem Ausgangstext genannten konkreten Referenzgrößen und Übergangsmechanismen lassen sich aus den derzeit verlässlich zugänglichen amtlichen Quellen nicht bestätigen.

Für die Nachfolgeplanung ist das Thema dennoch relevant. Familienvermögen wird häufig nicht isoliert, sondern im Zusammenspiel von Ehevertrag, Güterstand, Schenkungen, Nießbrauch, laufenden Einkünften und späterer Erbfolge strukturiert. Eine veränderte Einkommensteuer kann die Liquiditätsplanung, die Finanzierung von Übertragungen und die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Einverdienermodells beeinflussen.

Bestehende Eheverträge müssen deshalb nicht vorschnell geändert werden. Sie sollten aber auf ihre Abhängigkeit von laufenden Steuerentlastungen untersucht werden. Besonders wichtig ist die Frage, ob Unterhaltsvereinbarungen, Vermögensübertragungen oder Finanzierungsmodelle auf einer dauerhaften Splittingwirkung beruhen.

5. Der BFH bestätigt: Beim Verkauf zählt regelmäßig der bindende Vertrag

Der fünfte Sprengsatz ist keine bloße politische Ankündigung, sondern betrifft bereits die geltende Rechtslage. Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 18. Juni 2026, IX B 24/26, seine bisherige Rechtsprechung zur Berechnung der Zehnjahresfrist bestätigt.

Maßgeblich sind grundsätzlich die Zeitpunkte, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen werden. Bei Grundstücken ist dies regelmäßig der notarielle Kaufvertrag. Nicht entscheidend sind prinzipiell der spätere Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, die Kaufpreiszahlung oder die Eintragung im Grundbuch.

Das kann in der Praxis erhebliche Folgen haben. Ein Verkauf, bei dem der notarielle Vertrag wenige Tage vor Ablauf der Zehnjahresfrist geschlossen wird, kann steuerpflichtig sein, selbst wenn Besitzübergang und Kaufpreiszahlung erst danach erfolgen. Umgekehrt kann ein Vertrag nach Fristablauf die Steuerfreiheit sichern, obwohl die wirtschaftliche Abwicklung später stattfindet.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Rücktrittsrechte, aufschiebende Bedingungen und sonstige Klauseln, die die rechtliche Bindungswirkung beeinflussen. Eine notarielle Beurkundung ist daher nicht automatisch gleichbedeutend mit einem steuerlich maßgeblichen Verkauf. Entscheidend ist, ob beide Parteien bereits rechtlich gebunden sind und sich nicht einseitig vom Vertrag lösen können.

Was Berater jetzt tun sollten

Ein vorschneller Verkauf ist ebenso riskant wie passives Abwarten. Sinnvoll ist ein strukturiertes Immobilien- und Familienvermögensaudit:

1. Anschaffungsdaten und Vertragsunterlagen erfassen. Maßgeblich sind insbesondere die obligatorischen Verträge, nicht nur Grundbuchdaten oder Besitzübergaben.
2. Objekte nach Fristen gruppieren. Zu unterscheiden sind abgelaufene, bald ablaufende und noch deutlich innerhalb der Zehnjahresfrist liegende Immobilien.
3. Steuerliche stille Reserven berechnen. Dabei sind Abschreibungen, nachträgliche Herstellungskosten, Werbungskosten und Finanzierungsstrukturen einzubeziehen.
4. Verkaufsentscheidungen szenarienbasiert prüfen. Neben der heutigen Rechtslage sollten mögliche Varianten mit und ohne Haltefrist sowie unterschiedliche Übergangsregelungen gerechnet werden.
5. Eigennutzung und Familienkonstellationen dokumentieren. Dies gilt besonders bei Trennung, Scheidung, Umzug, Überlassung an Angehörige und Renovierung.
6. Gesellschaftsübertragungen nicht als Automatismus verstehen. Ein Verkauf an eine vermögensverwaltende Gesellschaft kann Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie laufende Verwaltungs- und Steuerfolgen auslösen. Die Transaktionskosten müssen dem möglichen Steuervorteil gegenübergestellt werden.

Die zentrale Botschaft lautet daher nicht, dass die Steuerfreiheit nach zehn Jahren bereits beendet wäre. Sie lautet: Die bisherige Gewissheit ist politisch angreifbar geworden. Für Private-Banking-Berater und Nachfolgeplaner beginnt jetzt die Phase der belastbaren Bestandsaufnahme – nicht der pauschalen Panikberatung.

Hinweis zur Verwendung künstlicher Intelligenz: Dieser Beitrag wurde unter Einsatz künstlicher Intelligenz erstellt und anschließend redaktionell geprüft und bearbeitet. Die redaktionelle Verantwortung für Auswahl, Bearbeitung und Veröffentlichung liegt bei IFFUN. Die verwendeten Rechts- und Verfahrensangaben müssen vor einer Veröffentlichung und vor einer konkreten Beratung anhand der Originalquellen und des jeweils aktuellen Gesetzesstands geprüft werden.