IFFUN-Webseminar klärt über rechtliche und steuerliche Herausforderungen beim Immobilienerwerb jenseits des Rheins auf
Frankfurt/Paris. Côte d’Azur, Bordeaux oder die Provence – Frankreich bleibt für deutsche Anleger eine der beliebtesten Destinationen für Ferienimmobilien. Doch wer jenseits des Rheins investiert, bewegt sich in einem komplexen Geflecht aus Steuerrecht, Gesellschaftsstrukturen und Nachfolgeplanung. Ein aktuelles Webseminar der internationalen Steuer- und Rechtsberatung Mazars beleuchtete die Fallstricke und Optimierungsmöglichkeiten.
René Udwari, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht bei Mazars Deutschland, und Mike Hoffmann, Steuerrechtler am Pariser Standort, führten durch einen exemplarischen Fall: Ein deutsches Ehepaar erwirbt eine Immobilie für sechs Millionen Euro, finanziert zur Hälfte durch ein Bankdarlehen. Die Immobilie soll überwiegend selbst genutzt, in den Sommermonaten aber auch über Plattformen wie Airbnb vermietet werden.
Erwerbsprozess mit Besonderheiten
Bereits beim Kauf zeigen sich erhebliche Unterschiede zum deutschen Recht. In Frankreich kommt dem Notar eine zentrale Rolle zu – er prüft nicht nur Eigentumsverhältnisse und Dienstbarkeiten, sondern koordiniert den gesamten Erwerbsprozess. „Der Käufer erhält am Ende regelrecht ein Buch”, so Hoffmann. Für deutsche Käufer empfiehlt sich die Hinzuziehung eines deutschsprachigen Notars.
Eine Besonderheit: Nach Abschluss des Vorkaufsvertrags hat der Käufer zehn Tage Zeit, ohne Begründung und Entschädigung vom Vertrag zurückzutreten. Diese Schutzvorschrift führt in der Praxis dazu, dass Kaufinteressenten bereits bei der Besichtigung ein Angebot abgeben – im Wissen, später noch aussteigen zu können.
Die Nebenkosten sind erheblich: Grunderwerbsteuer (5 bis 6,5 Prozent), Notargebühren (circa 1 Prozent) sowie Maklerprovision (4 bis 6 Prozent, frei verhandelbar) summieren sich schnell auf zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Die richtige Struktur: SCI als Klassiker
Für die Haltung französischer Immobilien hat sich die Société Civile Immobilière (SCI) als Standardstruktur etabliert – eine zivilrechtliche Gesellschaft, vergleichbar der deutschen GbR. Sie ist steuerlich transparent und vereinfacht die spätere Nachfolgeplanung erheblich.
Doch Vorsicht: Die SCI darf keine gewerblichen Tätigkeiten ausüben. Da in Frankreich möblierte Vermietung als gewerblich gilt, würde die SCI bei direkter Vermietung körperschaftsteuerpflichtig. „Wir trennen deshalb: Die SCI hält die Immobilie, ein separates Einzelunternehmen oder eine Gesellschaft übernimmt die Vermietung”, erklärt Hoffmann.
Deutsche Personengesellschaften wie die GmbH & Co. KG sind problematisch: Frankreich behandelt sie als körperschaftsteuerpflichtig, Deutschland als transparent – ein Qualifikationskonflikt, der zu Doppelbesteuerung führen kann.
Laufende Kosten: Vermögenssteuer als Belastung
Die steuerliche Realität in Frankreich ist herausfordernd. Mieteinkünfte unterliegen einer Mindestbesteuerung von 20 bis 30 Prozent Einkommensteuer plus 7,5 Prozent Sozialabgaben. Deutschland stellt diese Einkünfte aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens frei, bei vermögensverwaltenden Gesellschaften sogar ohne Progressionsvorbehalt.
Besonders belastend: die französische Immobilienvermögenssteuer (IFI). Ab einem Nettovermögen von 1,3 Millionen Euro wird sie fällig, bei über zehn Millionen Euro mit 1,5 Prozent jährlich. Im Beispielfall mit sechs Millionen Euro Kaufpreis und drei Millionen Euro Bankdarlehen fallen 16.000 Euro Vermögenssteuer pro Jahr an. Hinzu kommen Grundsteuer und Wohnsteuer, die je nach Gemeinde stark variieren.
„Gesellschafterdarlehen werden seit 2018 nicht mehr anerkannt. Nur echte Fremdfinanzierung senkt die Bemessungsgrundlage”, warnt Hoffmann. Viele Mandanten entscheiden sich daher bewusst für eine Bankfinanzierung – selbst wenn Eigenkapital vorhanden wäre.
Nachfolgeplanung: DBA als Gestaltungsinstrument
Bei Erbschaft und Schenkung wird Frankreich zum Hochsteuerland. Der Spitzensteuersatz von 45 Prozent greift bereits ab 1,8 Millionen Euro. Für nicht direkt verwandte Personen können bis zu 60 Prozent anfallen.
Das deutsch-französische Doppelbesteuerungsabkommen – eines von nur fünfeinhalb weltweit – bietet Gestaltungsspielraum: Gesellschafterdarlehen fallen unter das Besteuerungsrecht Deutschlands, wo die Steuersätze niedriger liegen. „Wir verlagern gezielt Besteuerungsrechte”, erklärt Hoffmann.
Ehepartnerübertragungen sind in Frankreich steuerfrei – ein seltener Vorteil gegenüber Deutschland. Bei Übertragungen auf Kinder empfiehlt sich die Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt: Der Steuerwert sinkt bei 65-jährigen Schenkern um 40 Prozent, im Todesfall geht der Nießbrauch steuerfrei unter.
Rechtswahl im Testament unerlässlich
Die EU-Erbrechtsverordnung gilt sowohl in Deutschland als auch in Frankreich. Wer seinen gewöhnlichen Aufenthalt zwischen beiden Ländern aufteilt, sollte unbedingt im Testament das anwendbare Erbrecht wählen – im Regelfall das deutsche, da es liberaler ist als das französische Pflichtteilsrecht.
Ausblick: Langfristiges Denken lohnt sich
Beim Verkauf gilt: Je länger die Haltedauer, desto geringer die Steuer. Nach 21 Jahren ist die Immobilie einkommensteuerfrei, nach 30 Jahren entfallen auch die Sozialabgaben. „Wer langfristig plant und die Immobilie in der Familie halten will, profitiert von erheblichen Steuervorteilen”, resümiert Udwari.
Die Investition in französische Immobilien erfordert sorgfältige Planung und fachkundige Beratung – dann aber kann sie sich nicht nur emotional, sondern auch wirtschaftlich lohnen.
Infokasten: Checkliste Immobilienerwerb Frankreich
- Deutschsprachigen Notar hinzuziehen
- Grundsteuer und Wohnsteuer vorab erfragen
- SCI-Struktur mit separater Vermietungseinheit prüfen
- Bankfinanzierung zur Reduktion der Vermögenssteuer erwägen
- Gesellschafterdarlehen für Nachfolgeoptimierung nutzen
- Testament mit Rechtswahlklausel erstellen
- Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt erwägen
