Familienstiftung für Immobilien: Steuervorteile bei Vermietung, Verkauf, Schenkung und Erbersatzsteuer

Die Nutzung einer Familienstiftung als Instrument zur Verwaltung von Immobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung, insbesondere wenn es um steuerliche Optimierung und langfristige Vermögenssicherung geht. Doch welche Vorteile bietet eine Familienstiftung konkret in Bezug auf Vermietung, Verkauf, Schenkung und Erbschaftsteuer? Wie sind die geringen Freibeträge und die Erbersatzsteuer zu bewerten? Dieser Beitrag liefert einen praxisnahen Überblick.

1. Was ist eine Familienstiftung?

Eine Familienstiftung ist eine rechtsfähige Stiftung des privaten Rechts, die gegründet wird, um das Vermögen – in diesem Fall Immobilien – langfristig für die Familie zu sichern. Im Gegensatz zu einer gemeinnützigen Stiftung verfolgt eine Familienstiftung private Interessen und hat in der Regel die langfristige Versorgung der Familie als Ziel.

2. Steuerliche Vorteile einer Familienstiftung bei Immobilien

Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Familienstiftungen sind besonders attraktiv, wenn es um den Erwerb, die Verwaltung und die Übertragung von Immobilien geht. Hier sind einige zentrale Vorteile:

• Geringere Steuerlast bei Mieteinnahmen
  Eine Familienstiftung unterliegt grundsätzlich der Körperschaftsteuer von 15 % und der Gewerbesteuer. Allerdings gibt es für die reine Immobilienverwaltung eine Gewerbesteuerbefreiung nach § 9 Nr. 1 GewStG, sodass Mieteinnahmen vergleichsweise gering besteuert werden.
• Verkauf von Immobilien: Steuerbefreiung nach zehn Jahren
  Immobilien, die von einer Familienstiftung gehalten werden, können nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden (§ 23 EStG). Dies macht die Stiftung besonders attraktiv für eine langfristige Immobilienstrategie.
• Erbschaft- und Schenkungsteuerliche Vorteile
  Durch eine gezielte Gestaltung kann eine Familienstiftung die steuerliche Belastung bei der Übertragung von Immobilien erheblich reduzieren. Statt einer direkten Schenkung oder Vererbung an die Nachkommen, die hohe Steuersätze zur Folge hätte, können diese als Begünstigte der Stiftung wirtschaftlich profitieren, ohne direkt erbschaftsteuerpflichtig zu sein.

3. Einbringung von Immobilien in die Familienstiftung

Ein entscheidender Punkt ist die Frage, wie Immobilien in eine Familienstiftung eingebracht werden können. Dabei gibt es zwei gängige Wege:

1. Schenkung der Immobilie an die Stiftung
   Wird eine Immobilie in die Stiftung eingebracht, gilt dies steuerlich als Schenkung. Dabei sind die Freibeträge äußerst gering:
   • Der Freibetrag beträgt nur 20.000 EUR pro Person und zehn Jahre (§ 16 ErbStG), da die Stiftung als Dritte Person betrachtet wird.
   • Der übersteigende Betrag wird mit mindestens 30 % besteuert (§ 19 ErbStG).
2. Verkauf der Immobilie an die Stiftung
   Eine Alternative kann der Verkauf der Immobilie an die Stiftung sein. Dies hat den Vorteil, dass keine Schenkungsteuer anfällt, allerdings muss die Stiftung dann über ausreichende Liquidität verfügen oder einen Kredit aufnehmen.

4. Die Erbersatzsteuer: Was bedeutet sie für Familienstiftungen?

Die Erbersatzsteuer ist eine Sondersteuer, die verhindert, dass Familienstiftungen dauerhaft steuerfrei bleiben. Nach 30 Jahren wird eine fiktive Erbschaftsteuer fällig, als ob das Vermögen der Stiftung vererbt worden wäre (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG). Die wichtigsten Punkte:

• Die Erbersatzsteuer fällt alle 30 Jahre an und wird auf das gesamte Stiftungsvermögen berechnet.
• Die Höhe richtet sich nach der Anzahl der fiktiven Erben, die normalerweise in der höchsten Steuerklasse (30-50 %) besteuert werden.
• Eine gezielte Gestaltung der Stiftungssatzung kann helfen, die Steuerlast zu optimieren.

5. Praxisbeispiel: Familienunternehmen mit Immobilienbesitz

Ein Unternehmer besitzt ein Portfolio aus vermieteten Mehrfamilienhäusern. Um diese Immobilien steueroptimiert für seine Kinder und Enkel zu sichern, gründet er eine Familienstiftung. Die Stiftung wird Eigentümerin der Immobilien, während die Nachkommen als Begünstigte festgelegt werden. Dadurch fließen die Mieterträge in die Stiftung, werden dort mit einem niedrigen Körperschaftsteuersatz versteuert und können gezielt zur Versorgung der Familie genutzt werden.

Allerdings hat der Unternehmer zwei Optionen bei der Einbringung der Immobilien:

• Er könnte die Immobilien schenken, müsste dann aber hohe Schenkungsteuern aufgrund der niedrigen Freibeträge zahlen.
• Er könnte die Immobilien verkaufen, um die Schenkungsteuer zu umgehen, bräuchte dann aber eine Finanzierungslösung für die Stiftung.

Zusätzlich muss die Erbersatzsteuer in 30 Jahren eingeplant werden, die eine erhebliche Steuerlast mit sich bringen kann.

6. Risiken und Herausforderungen

Trotz der steuerlichen Vorteile sind auch einige Aspekte zu berücksichtigen:

• Geringe Freibeträge bei der Einbringung
  Die niedrigen Freibeträge von nur 20.000 EUR können die steuerliche Attraktivität der Familienstiftung mindern.
• Erbersatzsteuer alle 30 Jahre
  Die regelmäßige Erbersatzsteuer stellt eine dauerhafte steuerliche Belastung dar.
• Eingeschränkte Flexibilität
  Eine Familienstiftung ist eine auf Dauer angelegte Konstruktion. Eine nachträgliche Änderung oder gar eine Auflösung ist mit hohen Hürden verbunden.

7. Fazit: Für wen eignet sich eine Familienstiftung?

Die Familienstiftung ist eine interessante Lösung für Familien mit großem Immobilienvermögen, die langfristig steuerliche Vorteile nutzen und eine Zersplitterung des Vermögens verhindern möchten. Sie bietet Vorteile in der Erbschaft- und Schenkungsteuer, begünstigt die Besteuerung von Mieteinnahmen und kann unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien steuerfrei veräußern. Allerdings sollte eine Gründung gut durchdacht und mit professioneller Beratung begleitet werden, insbesondere wegen der niedrigen Freibeträge und der Erbersatzsteuer.

Checkliste: Gründung und Nutzung einer Familienstiftung für Immobilien

Diese Checkliste hilft, die wichtigsten Punkte für die Gründung und Verwaltung einer Familienstiftung im Blick zu behalten. Eine detaillierte Beratung durch einen Steuerberater oder Stiftungsexperten ist jedoch essenziell.